短短8個(gè)月，成都南三環(huán)超級(jí)大盤“南城都匯”的資產(chǎn)兩次被法拍。自2022年3月以來，項(xiàng)目收購股東禹洲集團(tuán)和項(xiàng)目接管人德勤事務(wù)所多次對(duì)簿公堂。

4月15日即將法拍的商業(yè)用房，可謂是去年住宅法拍的續(xù)集。而持續(xù)推動(dòng)法拍的香港卓穎投資，看起來和項(xiàng)目收購方毫無關(guān)系，但穿透股權(quán)和相關(guān)高管的履歷不難發(fā)現(xiàn)，它實(shí)際上是禹洲集團(tuán)的關(guān)聯(lián)公司。

項(xiàng)目股東方瑞卓置業(yè)在2023年8月發(fā)布的聲明稱，南城都匯項(xiàng)目因操盤方禹洲集團(tuán)在2021年11月違規(guī)私撬保險(xiǎn)柜盜取公章后，非法虛構(gòu)炮制兩筆巨額擔(dān)保訴訟案（兩案合計(jì)金額高達(dá)47億），禹洲集團(tuán)利用其控制項(xiàng)目公司公章的便利，操作原被告聯(lián)手，使該虛假訴訟兩案由成都中院一審判決生效。

企查查公開信息，本次法拍執(zhí)行立案的標(biāo)的額約25億，卻查封了項(xiàng)目超100億的住宅和商業(yè)資產(chǎn)，讓人匪夷所思，查封超30%比較常見，但超300%的查封卻聞所未聞。

阿里法拍網(wǎng)上的評(píng)估報(bào)告上顯示，項(xiàng)目還沒有辦理權(quán)屬初始登記，也就是說就算拍到，能不能辦理分戶小產(chǎn)權(quán)證還存變數(shù)。上次法拍被叫停是因?yàn)槠渌蓶|不同意，股東糾紛會(huì)不會(huì)影響商業(yè)住房的使用及權(quán)證手續(xù)辦理，目前也是未知數(shù)。

種種跡象顯示，禹洲集團(tuán)在操盤過程中，通過私撬保險(xiǎn)柜搶公章、單方面操作簽訂2份擔(dān)保函合計(jì)金額逾40億、違法私刻總包單位公章，并偽造工程總包合同轉(zhuǎn)走6 98億元專項(xiàng)貸款資金和2493萬元賬面資金，其根本目的是減少虧損。

畢竟，禹洲集團(tuán)在2022年3月8日公開宣布暴雷以后，它就少了一個(gè)“錢包”了。

一波未平，一波又起。

近日，南城都匯8期Link商業(yè)街內(nèi)161套、貨值約4.3億元的商業(yè)用房在阿里拍賣和京東拍賣掛牌，將于4月15日拍賣。拍賣信息顯示，161套商業(yè)房產(chǎn)的所有權(quán)人，為南城都匯項(xiàng)目開發(fā)商舜鴻地產(chǎn)（成都）有限公司（下文簡(jiǎn)稱“舜鴻地產(chǎn)成都公司”），其建筑面積60—225㎡，起拍總價(jià)50—575萬。

2024年4月，南城都匯8期商鋪即將阿里/京東開啟拍賣

這是項(xiàng)目資產(chǎn)第二次被擺上法拍臺(tái)。

2023年8月14日，南城都匯8期住宅（組團(tuán)案名“山河玖璋”）就曾上過法拍臺(tái)，后因“其他”原因撤拍。

2023年7月，南城都匯8期住宅擺上拍賣臺(tái)

2023年8月，南城都匯8期住宅司法拍賣因“其他”原因被叫停

短短8個(gè)月，南城都匯8期的資產(chǎn)被再次搬上拍賣臺(tái)，說明收購項(xiàng)目的股東方尚未達(dá)成共識(shí)，而隨著更多信息被披露，這兩次看似迫不得已的法拍實(shí)際上是一方股東故意為之。

在解開原告被告的“特殊關(guān)系”之前，我們想知道，昔日的明星盤為什么會(huì)走上法拍呢？

要講清楚這個(gè)問題，得先從舜鴻地產(chǎn)（項(xiàng)目開發(fā)公司）說起。

2020年7月23日，南城都匯開發(fā)商和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司，后期更名為舜鴻地產(chǎn)（成都）有限公司，該公司由禹洲集團(tuán)和成都瑞卓置業(yè)聯(lián)合收購，雙方各持股50%，禹洲集團(tuán)操盤。

值得注意的是，“禹洲集團(tuán)操盤”給項(xiàng)目后期發(fā)展帶來了巨大變數(shù)。但當(dāng)時(shí)的禹洲，風(fēng)頭正盛。

禹洲集團(tuán)財(cái)報(bào)顯示，2019年集團(tuán)實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售金額為751.15億元，同比增加34.13%;累計(jì)銷售面積為497.12萬平方米，同比上升34.3%。此外，公司2019年保持了一貫高派息的特色，派息率高達(dá)45.67%，以現(xiàn)金分紅回饋投資者。

如此強(qiáng)勁的增長(zhǎng)，讓老板信心無比膨脹，讓投資者信心十足。然而，計(jì)劃不如變化快。

2020年9月，也就是禹洲集團(tuán)和卓瑞置業(yè)接手南城都匯兩個(gè)月后，成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)財(cái)政金融局發(fā)布《關(guān)于禁止和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司融資、貸款和重大資產(chǎn)重組的函》，高新區(qū)財(cái)政金融局以開發(fā)商存在捂地，捂盤不良行為，嚴(yán)重影響了區(qū)域房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，所以禁止高新區(qū)的金融機(jī)構(gòu)向南城都匯的開發(fā)商和記黃埔及項(xiàng)目公司提供新增融資，貸款，禁止高新區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)向和記黃埔進(jìn)行重大資產(chǎn)重組提供幫助。

這意味著，和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司的開發(fā)貸款資金鏈被切斷了。然而，股東們很快想到了解決辦法。同年12月，和記黃埔（成都）有限公司更名為舜鴻地產(chǎn)（成都）有限公司。

在這之前的8月，項(xiàng)目收購方首次對(duì)外公布項(xiàng)目新案名，原南城都匯7期更名為“山河峯薈”，原南城都匯8期更名為“山河玖璋”。

公開資料顯示，2021年5月，項(xiàng)目最后一次開盤賣了372套山河玖璋的住宅，成交均價(jià)為15527元/㎡，但這筆生意是虧的，因?yàn)槭蹆r(jià)比收購成本價(jià)還低。

開發(fā)貸款通道被堵和銷售價(jià)格不及預(yù)期，給項(xiàng)目帶來“戴維斯雙殺”。

2021年12月，香港卓穎投資集團(tuán)有限公司申請(qǐng)保全查封舜鴻成都公司的高新區(qū)房產(chǎn)，也就是南城都匯，查封期限三年。

2022年1月，禹洲在港交所發(fā)布公告，公司三筆美元債利息償付違約，且利息支付寬限期已到期，公司未能按期支付利息。正式宣告爆雷，也讓南城都匯的未來蒙上了一層陰影。

此時(shí)，項(xiàng)目公司已經(jīng)無法向香港和黃支付貸款本息，原本試圖通過時(shí)間換空間的計(jì)劃淪為泡影，而當(dāng)初把酒言歡的合作方淪為“只認(rèn)錢不認(rèn)人”原告和被告。

南城都匯8期商業(yè)用房即將開啟法拍，而項(xiàng)目股東方的糾紛一直在持續(xù)，迄今尚未達(dá)成和解。

在上次法拍住宅前夕，香港和黃和瑞卓置業(yè)分別發(fā)布聲明，對(duì)法拍事件表示不予認(rèn)可。顯然，瑞卓置業(yè)和香港和黃是不希望資產(chǎn)被低價(jià)拍賣的，然而，項(xiàng)目另一股東禹洲集團(tuán)，在兩次法拍事件中從未發(fā)表任何“利益受損”的相關(guān)聲明，也未表現(xiàn)出推遲拍賣的行為，似乎不合商業(yè)邏輯。究竟為何？

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)報(bào)道，推動(dòng)本次法拍的“卓穎投資”和禹洲集團(tuán)有緊密關(guān)聯(lián)關(guān)系。企查查顯示，由卓穎投資集團(tuán)有限公司100%控股的杭州舜嘉貿(mào)易有限公司旗下兩家公司，都與開發(fā)商之一的禹洲集團(tuán)有關(guān)聯(lián)。南京琨灝五金貿(mào)易有限公司也有多名高管在禹洲集團(tuán)任職。

此外，據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，卓穎投資集團(tuán)有限公司為杭州舜嘉貿(mào)易有限公司唯一股東，杭州舜嘉貿(mào)易有限公司隸屬于禹洲集團(tuán)，曾于2017年在蘇州競(jìng)得一宗土地。

也就是說，兩次推動(dòng)法拍的單位香港卓穎投資，其實(shí)是禹洲集團(tuán)的“自己人”。至此，我們就能理解禹洲集團(tuán)的一系列“神操作”了。

一，拒絕執(zhí)行成都市中級(jí)人民法院判決書【（2023）川01民終6594號(hào)】關(guān)于“原公司法定代表人向公司新法定代表人或其指定人士交還公司的公章、財(cái)務(wù)章、營(yíng)業(yè)執(zhí)照正副本原件及其他相關(guān)公司資料及其他財(cái)產(chǎn)”的決議，導(dǎo)致項(xiàng)目后續(xù)工作遲遲無法推進(jìn)。

二，2020年10月，項(xiàng)目操盤方相關(guān)人員利用在舜鴻地產(chǎn)任職之便，非法偽造了項(xiàng)目七期總承包建設(shè)單位江蘇中南建筑產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱“江蘇中南公司”）的印章，虛擬轉(zhuǎn)包合同將6.98億元專項(xiàng)貸款資金以及2493萬元舜鴻地產(chǎn)賬面資金轉(zhuǎn)賬給并未承包項(xiàng)目工程的福建城省城東建筑工程有限公司（簡(jiǎn)稱“福建城東公司”）。

第三，2023年8月9日，項(xiàng)目股東方成都瑞卓置業(yè)有限公司發(fā)布的聲明稱：2021年11月，南城都匯項(xiàng)目因操盤方禹洲集團(tuán)私撬保險(xiǎn)柜盜取公章后，非法虛構(gòu)炮制兩筆巨額擔(dān)保訴訟案（兩案合計(jì)金額逾人民幣40億元），在如此巨額訴訟中，禹洲集團(tuán)利用其控制被告公章的便利，操控原被告聯(lián)手，被告主動(dòng)放棄法律賦予的二審上訴權(quán)，使該虛假訴訟兩案由成都中院一審判決生效。

第四，2023年9月19日，舜鴻地產(chǎn)（成都）有限公司發(fā)布的《致公司全體員工告知函》稱，禹洲集團(tuán)委派至公司但被罷免的原法定代表人王婷婷，利用其無權(quán)占有的公司公章向公司員工出具告知書，試圖蒙蔽員工、拒絕執(zhí)行相關(guān)決議、干擾公司正常經(jīng)營(yíng)。

如前文所述，舜鴻地產(chǎn)和香港卓穎投資之間的兩個(gè)擔(dān)保債權(quán)糾紛，涉案金額超過40億元，加上原項(xiàng)目公司的股東公司為境外公司，取證工作難度可想而知。

如此巨額的訴訟，禹洲操控原被告聯(lián)手，被告主動(dòng)放棄法律賦予的二審上訴權(quán)，使一審判決順利生效，迅速進(jìn)入執(zhí)行階段。而從后期瑞卓發(fā)布的公章丟失的公告看出，瑞卓表示毫不知情。

但最讓人匪夷所思的卻是法院的超額查封，企查查公開信息，案件執(zhí)行標(biāo)的額約25億，卻查封了項(xiàng)目30多萬平米住宅及4.5萬平米商業(yè)，資產(chǎn)價(jià)值超百億。一位服務(wù)房地產(chǎn)多年的律師表示，查封超30%比較常見，但超300%的查封卻聞所未聞。

據(jù)阿里資產(chǎn)拍賣網(wǎng)顯示，本次法拍的161套商業(yè)住房起拍單價(jià)均低于同社區(qū)其他組團(tuán)的資產(chǎn)。以高新區(qū)薈錦路99號(hào)49棟1層104號(hào)房屋為例，建筑面積139.74㎡，起拍總價(jià)284萬，起拍單價(jià)2.03萬元/平米。貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，位于南城都匯匯曦園三期的一套住宅，掛牌單價(jià)約2.4萬/㎡。

從項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)來看，雖然南城都匯8Link商業(yè)街1-3主體工程已經(jīng)完工，且部分商鋪已經(jīng)出租給商戶，但項(xiàng)目周邊雜草叢生，地下室一片黢黑，顯然是處于無人運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，而商業(yè)項(xiàng)目最重要的是運(yùn)營(yíng)和管理。

此外，四川恒通房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的評(píng)估報(bào)告（川恒通評(píng)房字（2023）750號(hào)評(píng)估報(bào)告）顯示，本次拍賣的商業(yè)住房上午辦理權(quán)屬初始登記。

當(dāng)然，既然是合法拍賣的房源，肯定是可以辦理產(chǎn)權(quán)登記的。問題就是，在如此復(fù)雜的債務(wù)關(guān)系中，買家什么時(shí)候才能拿到產(chǎn)權(quán)登記證。此外，房東拍到商鋪后能否成功租賃出去或自營(yíng)，目前還是未知數(shù)。

綜上所述，作為項(xiàng)目收購方的股東之一，禹洲集團(tuán)通過“自己人”不惜手段推進(jìn)法拍試圖拿回投資本金，其根本原因是缺錢。2022年1月，禹洲集團(tuán)公開暴雷，正式宣告自己少了一個(gè)“錢包”。自那以后，禹洲集團(tuán)股價(jià)加速下跌。

如果從收購南城都匯算起的話，禹洲集團(tuán)的股價(jià)從最高3.95元（2020年7月）跌至0.053元（2024年4月），37個(gè)月，股價(jià)跌99%。禹洲集團(tuán)最新發(fā)布的年報(bào)顯示，2023年，母公司虧損約105億元，現(xiàn)金及銀行結(jié)余（含受限制現(xiàn)金）51.43億元。

本次拍賣情況如何，南城都匯未來會(huì)有什么戲劇性變化，我們將持續(xù)關(guān)注。（鳳凰網(wǎng)風(fēng)暴眼）