馮樂（化名）是上海的一名資深房產(chǎn)中介，他在2020年成交的房產(chǎn)價(jià)值超過億元，他告訴紅星資本局，在他看來，這一輪上海房價(jià)的異動(dòng)是多種因素綜合造成的。

一方面是受疫情的影響，去年前4個(gè)月基本沒有帶看量和成交量。

另一方面，馮樂稱，由于上海學(xué)區(qū)房政策的調(diào)整、落戶門檻放寬、以及舊區(qū)改造產(chǎn)生的動(dòng)遷戶，都讓購房需求在短時(shí)間內(nèi)爆發(fā)。

“這些都碰到一塊了。供需關(guān)系改變不了，買房子的人多，然后相對來說房子比較少。”馮樂稱，在這些購房者中，也有部分是看中時(shí)機(jī)出手的“炒房客”。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)援引易居研究院智庫中心數(shù)據(jù)，2020年9月，上海二手房成交數(shù)沖破3萬大關(guān)，并一路攀升，至12月，成交量近3.9萬套，同比翻了一倍，也打破了2017年來的二手房單月成交量紀(jì)錄。

馮樂告訴紅星資本局，據(jù)他估測，部分條件相似的房源成交價(jià)在近一個(gè)月內(nèi)上漲了約10%，有的學(xué)區(qū)房甚至能漲15%左右。“市面上好房子已經(jīng)不多了，基本上消化得差不多了。”

有上海網(wǎng)友在豆瓣小組“社畜買房共進(jìn)會(huì)”中稱，在最近一段時(shí)間，有的有明顯硬傷的、掛牌了很長時(shí)間的房子，竟然也漲價(jià)賣了出去。建議買方不要恐慌性上車，可以觀望未來將會(huì)放出的房源。

紅星資本局注意到，在房價(jià)出現(xiàn)異動(dòng)后，上海快速打出“調(diào)控組合拳”，多次加碼調(diào)控政策。

1月21日，上海8部門聯(lián)合下發(fā)相關(guān)文件：嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算；同時(shí)，個(gè)人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

隨后，上海將法拍房也納入限購。此前，上海的法拍房不受限購政策影響，沒有繳納社保、稅收記錄、婚姻狀況等因素限制。

1月29日，上海銀保監(jiān)局指出，將嚴(yán)格落實(shí)差別化住房信貸政策，嚴(yán)格審查個(gè)人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等要求。防止借款人通過消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等渠道違規(guī)獲取個(gè)人住房貸款首付款資金，或者通過偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款。

2月1日，上海市多部門聯(lián)合約談房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房企等，要求切實(shí)執(zhí)行調(diào)控政策，包括不得炒作房屋漲價(jià)、制造購房恐慌情緒的信息；不得參與經(jīng)營貸、首付貸、消費(fèi)貸等違法違規(guī)房地產(chǎn)金融活動(dòng)；新建商品住宅項(xiàng)目上市時(shí)不得以承諾“保證搖到”“保證買到”等“碰瓷”收取所謂“茶水費(fèi)”“關(guān)系費(fèi)”等。

2月5日，上海買房推出積分制，根據(jù)家庭情況、戶籍情況、房產(chǎn)情況、5年內(nèi)購房情況等多個(gè)方面進(jìn)行積分，優(yōu)化認(rèn)籌政策。例如家庭戶優(yōu)于單身、上海戶口優(yōu)于外地戶口、無房戶優(yōu)于有房戶、近5年無購房記錄也將享受更大優(yōu)先權(quán)。

2月7日，根據(jù)網(wǎng)民舉報(bào)和巡查發(fā)現(xiàn)的線索，上海市網(wǎng)信辦、市房管局、上海銀保監(jiān)局聯(lián)合約談運(yùn)營“冰山”系列房地產(chǎn)自媒體賬號的上海冰山房地產(chǎn)咨詢有限公司負(fù)責(zé)人。三部門也向上海房產(chǎn)類自媒體賬號運(yùn)營者發(fā)出正告，任何網(wǎng)上行為都必須嚴(yán)格遵守互聯(lián)網(wǎng)法律法規(guī)，盡快自查清理臆測房地產(chǎn)政策走向、渲染炒作恐慌情緒的“標(biāo)題黨”文章和錯(cuò)誤觀點(diǎn)。

在上海房價(jià)出現(xiàn)異動(dòng)時(shí)，北京幾乎是被連帶著討論最多的城市，圍繞著“北京會(huì)不會(huì)補(bǔ)漲”的討論充斥著部分房產(chǎn)論壇。

北京一資深中介石文剛（化名）告訴紅星資本局，北京其實(shí)沒有普漲，“房價(jià)基本上是平穩(wěn)的，但是個(gè)別學(xué)區(qū)房的價(jià)格有所上浮。”

“學(xué)區(qū)房的政策沒有變化，但有的家長本來是計(jì)劃把孩子送到國外去讀書的?，F(xiàn)在因?yàn)橐咔榈脑颍麄兛赡芎ε铝?，開始看學(xué)區(qū)房，這一類客戶還挺多的。”石文剛說。

在豆瓣小組“社畜買房共進(jìn)會(huì)”，網(wǎng)友@上一當(dāng) 近日發(fā)帖稱，他手里有一套北京西城小戶型學(xué)區(qū)房，同戶型在今年1月以680萬元成交，另有一套同戶型隨后以720萬元成交，現(xiàn)在中介常打電話勸他賣房，他計(jì)劃掛價(jià)780萬元試試。

“逢漲必查，逢炒必辦。”針對相關(guān)情況，北京從1月下旬起密集采取相關(guān)措施，嚴(yán)厲打擊惡意炒作和違規(guī)資金進(jìn)入樓市，整頓房地產(chǎn)市場秩序。

1月28日，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)消息稱，相關(guān)部門已多次約談北京主要中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，要求各經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及相關(guān)人員不得渲染、炒作房屋成交信息，不得鼓動(dòng)引導(dǎo)出售方隨意提高報(bào)價(jià)，不得在微信朋友圈、自媒體渠道發(fā)布制造購房恐慌情緒的文章，不得參與“經(jīng)營貸”“首付貸”“消費(fèi)貸”等任何違法違規(guī)的房地產(chǎn)金融活動(dòng)。 

1月30日，北京銀保監(jiān)局發(fā)文稱，嚴(yán)查消費(fèi)貸、經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。要求各行對2020年下半年發(fā)放的相關(guān)貸款開展全面自查，重點(diǎn)排查是否存在相關(guān)情形導(dǎo)致消費(fèi)貸、經(jīng)營貸資金被違規(guī)用于支付購房款等問題。 

2月1日，據(jù)北京商報(bào)報(bào)道，北京多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)聯(lián)合簽署了《關(guān)于穩(wěn)定首都房地產(chǎn)市場的承諾書》，承諾內(nèi)容包括：不參與“經(jīng)營貸”“首付貸”“消費(fèi)貸”等任何違法違規(guī)的金融活動(dòng)等。

2月3日，針對一些自媒體和網(wǎng)絡(luò)大V近期的“唱漲”言論，北京市住建委、市網(wǎng)信辦、北京銀保監(jiān)局三部門聯(lián)合召開約談會(huì)，對北京大土豆、米宅北京、北京大房子、水原十口、飯總選房等5家自媒體進(jìn)行集中約談。

除了北京和上海外，深圳的房地產(chǎn)市場也加入到這一輪火熱的行情中。

有深圳的資深中介徐立封（化名）告訴紅星資本局，和2019年12月相比，去年12月各區(qū)的房價(jià)都有所上漲，除了龍崗片區(qū)，其他區(qū)在這一年的漲幅大約在25%-30%。

據(jù)界面報(bào)道，2019年11月，深圳取消了“總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的豪宅線”，也就是取消“豪宅稅”后，讓整個(gè)存量房的流通速度明顯上升，也導(dǎo)致二手房價(jià)格上漲過快。2020年7月，深圳重啟“豪宅稅”，定到了750萬元，比上一輪豪宅稅標(biāo)準(zhǔn)要高了很多。

深圳的另一資深中介童宇（化名）告訴紅星資本局，大約從兩個(gè)月前開始，房價(jià)漲得比較快，特別是二手房，“因?yàn)樾路坑邢迌r(jià)。”

紅星資本局注意到，由于新房有限價(jià)，在深圳的新開盤樓市中，有投機(jī)客抱著“買到即賺到”的心態(tài)參與打新，甚至出現(xiàn)了代持打新的情況。

據(jù)澎湃新聞，1月19日，深圳發(fā)布《關(guān)于明確<關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知>若干問題的函》，其中提到：居民家庭購買的商品住房，只能登記在具有購房資格的家庭成員名下。

1月22日，深圳市住房和建設(shè)局微信公眾號發(fā)布關(guān)于對12名涉嫌違規(guī)申購商品住房人員處理情況的通告，涉及出現(xiàn)“萬人搖”的樓盤華潤城潤璽一期，有12人隱瞞真實(shí)情況、提供虛假材料及資金流水參與打新。

1月23日，深圳市住建局發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房購房資格審查和管理的通知，啟用“購房意向登記系統(tǒng)”，對購房者婚姻情況、個(gè)稅清單和購房款來源進(jìn)行嚴(yán)格核查。禁止代持、禁止炒房客通過結(jié)婚規(guī)避買房限制行為。

2月8日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》。深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心將在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，以二手住房網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房價(jià)格，綜合形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格，并按照市域全覆蓋、區(qū)域網(wǎng)格化原則，以住宅小區(qū)為區(qū)域網(wǎng)格單元，發(fā)布全市3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格。

網(wǎng)友爆料，深圳貝殼/鏈家APP房源價(jià)格暫時(shí)下架

杭州近期因樓市火爆也引發(fā)了公眾關(guān)注。杭州的房產(chǎn)中介李亮（化名）告訴紅星資本局，杭州部分熱門區(qū)域，如濱江、阿里巴巴所在的未來科技城版塊等，其過去一年的房價(jià)漲幅可能在20%左右。

“可能是買房的人變多了，需求量比較多，二手房的供應(yīng)量比較少。”李亮說。

紅星資本局注意到，由于新房限價(jià)，杭州也存在新房、二手房價(jià)格倒掛的情況，同樣出現(xiàn)了“萬人搖”的樓盤。

2月5日，杭州紫璋臺項(xiàng)目公示了搖號登記情況，紫璋臺在登記期內(nèi)共收到10795戶有效資料，其中人才無房家庭682戶，無房家庭10113戶。這也是2021年杭州首個(gè)“萬人搖”項(xiàng)目。

事實(shí)上，為了抑制樓市過熱的情況，從1月下旬開始，杭州已經(jīng)接連發(fā)布多道調(diào)控措施。

1月27日，杭州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》。在杭州限購范圍內(nèi)，新建商品住房項(xiàng)目公證搖號公開銷售中簽率小于或等于10%的，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；落戶杭州未滿5年的，限購1套住房；個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年。此外，還明確高層次人才須在限購范圍內(nèi)無自有住房記錄滿3年方可享受高層次人才優(yōu)先購房。

2月3日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局下發(fā)通知，聯(lián)合浙江銀保監(jiān)局等部門嚴(yán)打違規(guī)凍資行為。要求相關(guān)金融機(jī)構(gòu)規(guī)范管理，確保凍資賬戶必須為購房家庭成員名下賬戶。同時(shí)強(qiáng)調(diào)，如發(fā)現(xiàn)存在不規(guī)范凍資行為的，企業(yè)將取消其搖號資格。

在上海約談三部門之前，杭州市住保房管局聯(lián)合市委網(wǎng)信辦等單位已先行一步，針對近期網(wǎng)絡(luò)上出現(xiàn)的違反“房住不炒”及房地產(chǎn)市場調(diào)控精神的言論，集中約談了部分房地產(chǎn)自媒體負(fù)責(zé)人。杭州市住保房管局等部門還要求被約談的自媒體對照法律法規(guī)和政策要求及時(shí)落實(shí)整改，嚴(yán)格落實(shí)好主體責(zé)任。

在自媒體被約談后，網(wǎng)友紛紛點(diǎn)贊表示，“這個(gè)好，戴上緊箍咒看誰還造次”，也有網(wǎng)友表示，不要談，直接關(guān)了。

2月8日，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向紅星資本局分析，在他看來，這一輪樓市火爆有三大引擎：首先是“打新”帶來的套利投資客；第二，是疫情導(dǎo)致的學(xué)區(qū)房回購潮；第三，是銀行企業(yè)貸與按揭貸的巨大利差。

張大偉表示，這一輪的調(diào)控是從上而下的，杭州、上海和深圳等城市的調(diào)控是在市場明顯上漲的基礎(chǔ)上，對于短期市場有降溫的作用，但具體效果要看針對打新潮、經(jīng)營貸的補(bǔ)丁政策與執(zhí)行力度。

“從政策內(nèi)容看，大部分城市的調(diào)控都是針對假離婚和增值稅，針對打新潮、經(jīng)營貸等，政策雖然提及銀行自查等，但沒有明確政策力度。”張大偉說。

張大偉認(rèn)為，整體上來看，本輪多個(gè)城市升級調(diào)控，有利于抑制當(dāng)下熱點(diǎn)城市虛火，避免市場短期失控，但后續(xù)還要針對資金無序進(jìn)入房地產(chǎn)進(jìn)行約束，否則調(diào)控力度可能會(huì)被稀釋。(紅星新聞 楊佩雯)