3月5日，第十三屆全國人民代表大會第四次會議開幕，國務(wù)院總理李克強代表國務(wù)院向大會作政府工作報告，涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容包括房住不炒、城市更新、長租房、新型城鎮(zhèn)化，以及如何解決新市民、青年人的住房難題等。
在“十四五”開局之年，涉及房地產(chǎn)內(nèi)容的提法與往年有什么不同，又會如何影響今后房地產(chǎn)政策的走向？新京報邀請房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的專家，解讀2021年政府工作報告中有關(guān)房地產(chǎn)的內(nèi)容，嘉賓包括中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華、58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波。
“三穩(wěn)”目標下，樓市調(diào)控政策更加精準
"房住不炒”出現(xiàn)在多年的政府工作報告中，在今年的政府工作報告中，除了“房住不炒”外，還提到了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”目標。
對于“房住不炒”，鄒琳華認為，目前，中國處于城市化以及經(jīng)濟中高速發(fā)展的階段。大城市住房供求矛盾會長期存在，有必要防止因炒作而影響居民住房水平，這也是對家庭改善型需求的支持。此外，房地產(chǎn)風(fēng)險始終是金融風(fēng)險的重要方面，在復(fù)雜的國內(nèi)外經(jīng)濟形勢下，“房住不炒”也是防范風(fēng)險的重要方針。
值得關(guān)注的是，今年以來，熱點地區(qū)房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼，杭州、上海、深圳等城市密集出臺收緊政策，從調(diào)控政策內(nèi)容來看，特征明顯。
張波認為，首先是補漏洞，開年上海首先堵上假離婚的漏洞，其他一些城市也逐步出臺相關(guān)的“打補丁”政策，整個調(diào)控正向縱深化、更加精準化方向發(fā)展。在防范金融風(fēng)險方面，去年“三道紅線”出臺，今年房貸集中度管理制度推出，形成了一個長效管理機制。而在土地上，22個城市推行“兩集中”政策，對于土地市場的穩(wěn)定，保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展將起到重要作用。
在張波看來，當(dāng)前政策對于市場的規(guī)范更加細致。去年部分城市出現(xiàn)的炒作房價、抬升預(yù)期的情況較多，而今年展開有針對性規(guī)范措施，在穩(wěn)地價、穩(wěn)房價的基礎(chǔ)上進一步穩(wěn)定市場預(yù)期。從目前來看，在“房住不炒”的政策指引下，這些城市受到嚴格的調(diào)控，比如深圳的二手房的參考價格出臺，就是一個非常明確的信號。
增加租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房供給，緩解結(jié)構(gòu)性失衡
值得關(guān)注的是，今年的政府工作報告在提到“解決好大城市住房突出問題”時明確指出，通過增加土地供應(yīng)、安排專項資金、集中建設(shè)等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給。
鄒琳華認為，增加租賃房和共有產(chǎn)權(quán)房供給以滿足地方家庭的基本住房需求，和以往更偏重于商品房供給的情況有所不同。從目前來看，雖然市場提供了充足的商品房，會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供給不足的問題，而共有產(chǎn)權(quán)房是政府優(yōu)惠讓利的保障性住房，保障性租賃住房也是有政府補貼性質(zhì)的房源，都有利于提升中低收入家庭的居住水平，從而解決住房市場供求結(jié)構(gòu)性失衡的問題。
近年來，北京，上海等地都在探索共有產(chǎn)權(quán)房的實踐，解決了一大部分中低收入人群的住房問題。張波認為，通過不斷落實的共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)，以及近幾年的試點，對共有產(chǎn)權(quán)房的配售定價、產(chǎn)權(quán)劃分、使用管理、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等規(guī)則梳理出來一整套的辦法，可以為其他城市推進共有產(chǎn)權(quán)房的住房保障及供應(yīng)體系搭建起到推動作用；此外，對于房價穩(wěn)定，以及整個市場也會起到明顯的促進作用。
除了商品房和公共產(chǎn)權(quán)之外，租賃房是解決新市民住房問題的重要渠道。張波表示，長租公寓是這兩年的熱點話題，但從市場情況來看，絕大部分租賃住房來源都是靠市場化，政府推出保障性租賃住房在2021年才開始放量，此前數(shù)量并不多。
對于租賃住房中的長租公寓，張波認為，其是住宅租賃市場的一個有益補充，但是長租公寓在不斷探索創(chuàng)新中也在金融、租賃運營等方面出現(xiàn)一些問題，目前各地政府也在給予及時規(guī)范。而未來，在管理和促進兩手抓的前提下，長租行業(yè)也將更加健康、平穩(wěn)地發(fā)展，為市場貢獻更多適合新市民的房源，整體居住品質(zhì)也將更加契合新市民的需求。
值得關(guān)注的是，在解決大城市住房問題中，政府工作報告著重提出幫助新市民、青年人緩解住房困難。鄒琳華表示，這也意味著在供給方面會對這類人群有更多的傾斜。因為相對來看，老市民的住房問題并不是那么突出，但是對于一些新市民或青年人群體來說，如果收入有限而房價租金又比較高，那么買房、租房都會相對比較困難。這類人作為緩解住房困難的重點人群，很切合住房發(fā)展當(dāng)前的實際。
新型城鎮(zhèn)化優(yōu)化城市空間，有效利用住房資源
目前中國城鎮(zhèn)化率已破60%。2021年政府工作報告提出，“十四五”時期的目標是城鎮(zhèn)化率提高到65%。
對此，鄒琳華根據(jù)城鎮(zhèn)化率目標測算出，在“十四五”期間，每年大概有1200多萬人口進入城市，這相當(dāng)于我國每年新增一個中型城市人口規(guī)模，而在城市人口持續(xù)增長的同時，空間戰(zhàn)略也將對整個城市人口空間布局進行優(yōu)化。
對于政府工作報告提到的發(fā)展城市群和都市圈，鄒琳華認為，促進區(qū)域一體化，放開落戶限制，推進公共服務(wù)精準化，這對于城市群，無論是中心城市還是非中心城市都是一個利好，使得住房資源能夠得到更有效的利用。
而從目前來看，雖然住房總量充足，但是由于公共服務(wù)分布的不均衡，有些城市住房供給不足，有些城市住房滯銷嚴重。新型城鎮(zhèn)化有利于解決這些問題，同時還會令住房市場有一定的持續(xù)發(fā)展空間。
此外，鄒琳華表示，可以通過公共服務(wù)的均等化、基礎(chǔ)設(shè)施的精準化，來促進發(fā)展城市群和都市圈。而對于房地產(chǎn)市場來說，最重要的是交通，特別是發(fā)展市郊鐵路等，通過這種方式來促進人口的自由流動和資源的有效配置，很多人無須擠在中心城市。與此同時，住房問題就會得到很大的緩解。
老舊小區(qū)改造提升居住品質(zhì)，拉動經(jīng)濟增長
為了提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量，2021年政府工作報告首次提到，要實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系。
對于實施城市更新行動，鄒琳華表示，我國城市化發(fā)展速度較快，現(xiàn)在有大量老舊建筑存在，欠缺老人、兒童便利設(shè)施，有必要進行大規(guī)模升級改造。
事實上，目前北京、上海、深圳一些大城市已率先進入存量房市場，這也意味著城市更新改造將逐步取代新建商品房建設(shè)，成為房地產(chǎn)市場的主力。
在鄒琳華看來，城市更新更有利于穩(wěn)定住房需求，從短期看，更新改造可以提升居住品質(zhì)，而從長期看，更有利于支撐房價。而從經(jīng)濟角度來看，城市更新是一個萬億級的大市場，也是拉動經(jīng)濟增長的重要方面。
作為城市更新的重要內(nèi)容，近年來改造的老舊小區(qū)數(shù)量也在不斷上漲。2020年，全國新開工老舊小區(qū)改造超過4萬個，超額完成了3.9萬個的年度目標。今年，新開工老舊小區(qū)將達到5.3萬個。
張波表示，老舊小區(qū)將給房企帶來很多機會，比如老舊小區(qū)要改造得更好，需要各種各樣商業(yè)配套等資源跟進，這將是一個細分的市場。同時也會給很多下游行業(yè)帶來機會，比如家居裝飾等。
中國房地產(chǎn)長期以來都是粗放式地發(fā)展，在這個市場上，此前比較常見的是“快進快出”或“快速規(guī)?；?rdquo;，對一些細小領(lǐng)域的關(guān)注較少。但是，當(dāng)前市場已經(jīng)由增量進入到存量階段，張波認為，未來房地產(chǎn)行業(yè)面臨的新常態(tài)將是，除了新的增量外，更關(guān)注跟房地產(chǎn)相關(guān)的領(lǐng)域。（袁秀麗）
