房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展仍是政府2021年工作的重要內(nèi)容之一。3月5日，在十三屆全國人民代表大會第四次會議上，國務(wù)院總理李克強作了2021年的政府工作報告，大城市住房問題、長租房市場的規(guī)范等問題均被提及。在融資新規(guī)下，如何促進房地產(chǎn)健康發(fā)展，全國政協(xié)委員、富力地產(chǎn)集團聯(lián)席董事長兼總裁張力建議，可以從資金端、土地端、監(jiān)管端三方發(fā)力。
建議細化“三道紅線”指標，增加管控“檔”位
據(jù)悉，2020年8月，我國房企“三道紅線”融資管理新規(guī)正式實施。今年則啟動房貸“五檔分類”控制模式。對此，全國政協(xié)委員、富力地產(chǎn)集團聯(lián)席董事長兼總裁張力表示，上述政策均為防范金融風險、系統(tǒng)風險的必然舉措，有利于淡化房地產(chǎn)金融屬性，引導行業(yè)向健康、長久、安全的方向發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)積極響應(yīng)國家號召，堅決擁護調(diào)控政策。
談及在融資新規(guī)下如何更進一步促進房地產(chǎn)健康發(fā)展時，張力建議，一是在資金端，應(yīng)細化“三道紅線”指標（如對“凈負債率”“剔除預收款的資產(chǎn)負債率”“現(xiàn)金短債比”指標的臨界值設(shè)定不同的范圍），適當增加管控“檔”位，允許金融機構(gòu)對企業(yè)融資實施差異化管理，一定條件下允許“檔”位調(diào)整，這樣可以防止調(diào)控過急爆發(fā)大范圍金融風險。二是可根據(jù)企業(yè)的信用等級和誠信表現(xiàn)，適度優(yōu)化預售資金監(jiān)管，允許信用等級及誠信度高的企業(yè)在預售資金監(jiān)管方面取得相應(yīng)優(yōu)勢。三是放開持有性物業(yè)融資約束，如放開優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的REITs（一般指房地產(chǎn)信托投資基金）限制，鼓勵、支持酒店、商場、長租公寓等通過REITs等方式實現(xiàn)退出。四是支持綠色建筑、裝配式建筑的發(fā)展，提高相關(guān)融資支持。此外，鼓勵銀行定向支持舊村、舊城和舊廠改造等城市更新業(yè)務(wù)的發(fā)展，提高參與城市更新項目企業(yè)的貸款可得性。
篩除“馬甲企業(yè)”，規(guī)范土拍市場秩序
在土地端，張力則建議增加土地供應(yīng)，加快完善程序。具體建議是：集中供地時，提高土地供給量，加強集中管理，降低土地市場競爭力度，從而穩(wěn)定土地價格；土地高溢價城市可設(shè)立“限地價+搖號”等土地競拍制度，并對參拍企業(yè)進行穿透式股權(quán)審查，篩除“馬甲企業(yè)”，規(guī)范土拍市場秩序；適度優(yōu)化純住宅土地的招標評分制度（如上海），增加非頭部優(yōu)質(zhì)企業(yè)的參與機會；鼓勵民營企業(yè)參與到“城市更新”、“租賃用房”、“一級開發(fā)”等項目的開發(fā)建設(shè)和運營中來，并適配金融資源支持有能力有實力的民企參與此類項目，發(fā)動更多社會資源加快改造。
此外，在監(jiān)管端，張力認為，可建立風險預警機制，強化渠道監(jiān)管。如可建立城市及片區(qū)房價預警機制，設(shè)立漲跌幅度閾值及時預警，并嚴查非法哄抬房價行為；同時強化對中介機構(gòu)及渠道商的監(jiān)管，避免出現(xiàn)壟斷情況，促進行業(yè)合理競爭和健康發(fā)展。（袁秀麗）
