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3月2日，銀保監(jiān)主席郭樹清指出：“當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫比較大，是金融體系最大的灰犀牛”。
站在這個時間點(diǎn)上，熱點(diǎn)城市房價(jià)飛漲，針對性的調(diào)控輪番出臺，郭樹清此時出來喊話，頗有些敲山震虎的味道。
事實(shí)上，郭樹清并非第一次提出灰犀牛這個概念。他在2020年第16期《求是》雜志上刊發(fā)了一篇文章，文中明確指出：房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全最大的“灰犀牛”。
3月2日的公開發(fā)言，是對這一論調(diào)的進(jìn)一步重復(fù)和加強(qiáng)。
當(dāng)前房地產(chǎn)是否存在泡沫？答案不言自明。然而，各路投資客明知山有虎偏向虎山行，他們仿佛忘記了，中國樓市是曾經(jīng)出現(xiàn)過局部雪崩的。
1988年，海南被正式批準(zhǔn)建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)。這讓人們聯(lián)想到了經(jīng)濟(jì)快速崛起的深圳，海南可能的光明前景讓各路投機(jī)資金蠢蠢欲動，大量熱錢聞風(fēng)而至。
“要發(fā)財(cái)，到海南；要發(fā)財(cái)，炒樓花”的口號在全國廣為流傳。海南樓市炙手可熱，房價(jià)從1988年的1350元/平米暴漲至1993年的7500元/平米。
7500元/平米在那個年代是什么概念？
當(dāng)時，全國職工平均月薪僅280元，就說薪資水平最高的上海，月薪也只有471元。按此比例折算，1993年的海南房價(jià)相當(dāng)于現(xiàn)在的20萬元/平米，其瘋狂程度令人咂舌。
不幸的是，暴漲與暴跌是一對孿生兄弟，當(dāng)接盤俠耗盡時，暴跌也就接踵而至。
到1990年代中后期，泡沫破裂，房價(jià)崩盤。大量開發(fā)商和個人紛紛破產(chǎn)，貸款也都成了壞賬，無數(shù)信用社只得收回跌跌不休的房產(chǎn)甚至爛尾樓來勉強(qiáng)充數(shù)。
這個故事的結(jié)局以海南發(fā)展銀行破產(chǎn)作為收尾，它成了中國金融歷史上第一家破產(chǎn)倒閉的銀行。
調(diào)控進(jìn)化論
房價(jià)崩盤的結(jié)局是社會無法承受之痛，而樓市是否存在泡沫，官方心里其實(shí)“門兒清”。
只不過，過去中央一直沒對房地產(chǎn)動真格的，采取的調(diào)控手段也是以較為溫和的限購和限貸為主。但在本輪史詩級的調(diào)控中，我們可以明顯看到中央的調(diào)控手段在逐漸進(jìn)化。
由針對購房者的限購限貸，到針對房企的限價(jià)+三道紅線，最終進(jìn)化到針對地方政府的“兩集中”供地。調(diào)控從單一主體、單一角度，進(jìn)化到多主體、多角度、全方位的封閉式的調(diào)控，其決心可見一斑。
先來說說調(diào)控的第一層級——限購限貸。它的核心目的在于抑制購房者尤其是投機(jī)客的炒房熱情，遏制房價(jià)過快上漲，是最常用且屢試不爽的調(diào)控手段。
在本輪調(diào)控中，限購限貸最先上場而且貫穿始終。不過，無論限購限貸如何升級，本質(zhì)上仍屬于調(diào)控的第一層級——對購房者的調(diào)控。
可惜的是，僅僅限制購房者屬于揚(yáng)湯止沸，不能從根本上解決問題。
在這場博弈里，投機(jī)客、地方政府、開發(fā)商這三大群體都可以憑借房價(jià)上漲獲利，而中央則站在了他們的對立面。
所以你可以看到，有些城市的調(diào)控政策看似嚴(yán)厲，實(shí)則“高高舉起，輕輕落下”；有些地方政府在房住不炒的高壓下仍然“頂風(fēng)作案”，各種一日游政策頻登新聞頭條。
在這種環(huán)境下，中央將目光對準(zhǔn)了賭性不改的房企，調(diào)控的第二層級應(yīng)運(yùn)而生。
2020年8月，央行推出了令房企聞風(fēng)喪膽的“三道紅線”政策，將調(diào)控的觸手由購房者延伸到房企。
三道紅線給行業(yè)帶來了巨大的變化。打折促銷，賣項(xiàng)目賣樓盤，乃至賣子公司都成為2020年的主旋律。房企為了應(yīng)付三道紅線的要求，拼了命地回籠資金、降低負(fù)債。
與三道紅線伴生的，是對銀行和非銀金融機(jī)構(gòu)的限制，用監(jiān)管的手段對房企融資套上枷鎖。到這里，金融+房企的組合拳，進(jìn)化為調(diào)控的第二層級，也是本輪調(diào)控的一大亮點(diǎn)。
至此，投機(jī)客和房企都已經(jīng)老實(shí)了，不安分的只剩下地方政府。
房兄在撰寫《2021年，這些城市升值潛力巨大》的過程中，驚奇地發(fā)現(xiàn)2020年的全國平均房價(jià)不僅沒被摁住，反而在沖破了萬元每平米的歷史性關(guān)口！這其中，地價(jià)的推波助瀾起到了關(guān)鍵性作用。
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年1~12月全國土地成交價(jià)款17269億元，同比增長17.4%，上漲速度遠(yuǎn)超同期房價(jià)。
狂飆的地價(jià)讓中央意識到，地方政府是很難對自己下狠手的。
很多地方都出現(xiàn)了“一邊控制房價(jià)，一邊又抬高地價(jià)”的問題。這讓房企苦不堪言，部分項(xiàng)目甚至到了拿到地就得立即動工、快速去化，否則就會虧本的地步。
在此背景下，一向很少對樓市進(jìn)行表態(tài)的自然資源部祭出大招，于今年2月宣布將在22個城市推行“兩集中”供地制度：集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動。
這一招對土地出讓下手，限制地方政府玩土地的“饑餓營銷”，調(diào)控上升到第三層級，整個調(diào)控從拿地到銷售完成了閉環(huán)。
至此，樓市的3大相關(guān)主體均已被關(guān)入制度的籠子，中央對于樓市的調(diào)控也從粗淺的限購限貸進(jìn)化到多主體、多角度、全方位的封鎖，其遏制泡沫的決心令人震撼。
蓄水池理論
史詩級的調(diào)控下，樓市并非一潭死水。
2020年12月，深圳二手房價(jià)同比猛增14%。與此同時，上海的樓市也不斷傳出“打新熱”、“搶房潮”、“業(yè)主坐地起價(jià)”等消息。成都多個樓盤的業(yè)主在微信群達(dá)成共識，不約而同地上調(diào)二手房掛牌價(jià)。
調(diào)控動作不斷，樓市熱度不歇，部分城市的房價(jià)迎著調(diào)控來了一波實(shí)質(zhì)性上漲，而且幅度還不小。如此嚴(yán)厲的調(diào)控卻擋不住房價(jià)上漲的步伐，背后的原因是什么？
或許我們可以從蓄水池理論中找到答案。
蓄水池理論通俗來說，就是引導(dǎo)水向哪個管道流。央行就像水龍頭，放出來的“水”總得有個去處，要么流入消費(fèi)市場，要么流入股市，要么進(jìn)入樓市。
若是貨幣大量進(jìn)入消費(fèi)市場，會導(dǎo)致物價(jià)陡增。但物價(jià)不能太高，因?yàn)檫@會嚴(yán)重影響國內(nèi)消費(fèi)，與當(dāng)前國內(nèi)大循環(huán)的意圖相違背。
所以，央行放出來“水”只能流向股市或者樓市。
房兄認(rèn)為，監(jiān)管層的是希望將“水”引入股市的。從設(shè)立科創(chuàng)板，到推進(jìn)注冊制，包括放寬漲跌停幅度等動作都可以看出高層對于股市的重視和期許。
然而，股市的參與者數(shù)量遠(yuǎn)比不上樓市，對于資金的容納量也有限，樓市這根管道的閥門需要適當(dāng)打開。因此，我們可以看到豪宅銷量放量增長，也可以看到部分一二線城市的房價(jià)躍升。
這些現(xiàn)象的背后不僅是蓄水池理論在發(fā)揮它的威力，還有相當(dāng)一部分原因是這些城市的“剛需購買力”在不斷提升。資金充裕的購房者爭相涌入樓市，好地段、好價(jià)格的房產(chǎn)遭到哄搶，在供求規(guī)律的作用上其價(jià)格只能向上走。
蓄水池理論疊加供求規(guī)律，讓調(diào)控也難以對抗市場這只無形的手，只能從邊緣角度繼續(xù)限制炒房的投機(jī)客。但問題是，這些熱點(diǎn)城市的房價(jià)還有上漲空間嗎？未來的房產(chǎn)投資又該何去何從呢？
投資專業(yè)化
談到樓市未來的走向，在期刊、媒體、網(wǎng)絡(luò)上，我們經(jīng)常見到“分化”這個詞。
樓市分化已經(jīng)是明眼可見的事實(shí)，然而，分化背后的實(shí)質(zhì)是什么？房兄想跟大家聊聊這個話題。
首先，樓市分化是一個模糊的大概念。提到樓市分化，具體是指看好北上廣深成杭等經(jīng)濟(jì)發(fā)展好、人口流入多的城市?？此ゴ筮B、煙臺、哈爾濱、廊坊等基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、營商環(huán)境較差、人均工資水平低的城市。
換句話說，資金、人口、技術(shù)越是集中的城市，越不懼怕調(diào)控。它們構(gòu)成一個城市的“基本面”，未來值得投資的城市，也正是這些基本面良好且持續(xù)向好的城市。
良好的基本面對資金有著無法抗拒的吸引力，房價(jià)因此被推高。其引發(fā)“賺錢效應(yīng)”又再次吸引熱錢涌入，從而形成正向的循環(huán)。
可見，樓市分化的背后是馬太效應(yīng)的演繹，是資源集中的體現(xiàn)。從這一點(diǎn)出發(fā)，就不難理解為何某些城市的低價(jià)剛需盤去化困難，而沿海城市的豪宅卻需要排隊(duì)搶購。
在可見的未來，這種分化還會持續(xù)下去，而且分化將越來越細(xì)。投資者不僅需要選擇城市，還需要精選地段、精選樓盤、精選開發(fā)商，甚至精選物業(yè)。
這意味著樓市投資的門檻被一下子拔高，閉眼買的時代一去不復(fù)返，投資樓市越來越考驗(yàn)內(nèi)功，對于參與者的眼界格局和資金實(shí)力都有了更高的要求。（雨前顧問“無房xinwufang007”分析師房兄）
