2020年7月31日，泰禾集團(tuán)股份有限公司公告稱，萬科擬接盤控股股東所持部分股份，成為第二大股東，持股比例達(dá)19.9%。彼時(shí)協(xié)議明確，最后入股與否取決于與泰禾集團(tuán)債務(wù)有關(guān)的先決條件能否滿足。先決條件包括：泰禾集團(tuán)就債務(wù)重組方案與債權(quán)人達(dá)成一致、涉及轉(zhuǎn)讓的股份權(quán)屬明晰且不受限制等。

隨后不久，萬科進(jìn)場盡調(diào)，并全程參與泰禾集團(tuán)的重組。據(jù)財(cái)新記者了解，雙方最早擬于2020年9月底出臺全盤重組方案，但實(shí)際進(jìn)展不如預(yù)期，重組事項(xiàng)拖延至現(xiàn)在。期間，少數(shù)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目債務(wù)單獨(dú)重組。

祝九勝在業(yè)績會上稱，泰禾集團(tuán)重組“解鎖的鑰匙”還是在泰禾集團(tuán)自身、債權(quán)人以及相關(guān)利益方的手上，“萬科入場是想幫忙，但也不會給自己添亂”。

此前，市場傳言萬科將和泰禾集團(tuán)合作成立一個(gè)新的資管平臺，托管部分泰禾集團(tuán)的項(xiàng)目。祝九勝在業(yè)績會上回應(yīng)稱，雙方確實(shí)在醞釀一個(gè)操盤公司，但不是接盤公司。該公司主要是接受各方委托“干活的”，包括啟動項(xiàng)目，建造和銷售項(xiàng)目等。該公司不承擔(dān)項(xiàng)目本身的債務(wù)。

他稱，泰禾集團(tuán)的問題還需要很長的時(shí)間解決，但不排除有少數(shù)項(xiàng)目可能先行“解套”。這些能夠先行啟動的主要是一些資源條件比較好，達(dá)成了債權(quán)債務(wù)諒解協(xié)議且相關(guān)各方都支持的項(xiàng)目。雙方擬通過新平臺盤活項(xiàng)目，推動項(xiàng)目開工和銷售，解決一部分債務(wù)問題。祝九勝稱，新平臺的具體方案還在探討中。

根據(jù)泰禾集團(tuán)此前公告，2020年11月-12月，廈門國際信托和渤海銀行、民生銀行、長城資管分別就佛山、珠海、深圳的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的債務(wù)，與泰禾集團(tuán)達(dá)成展期協(xié)議。這些項(xiàng)目債權(quán)關(guān)系相對清晰，極有可能率先啟動。

業(yè)績會上，祝九勝還回應(yīng)了毛利率下降的問題。根據(jù)昨日（3月30日）發(fā)布的年報(bào)，萬科2020年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率為22.6%，同比下降4.6個(gè)百分點(diǎn)。祝九勝稱，房地產(chǎn)開發(fā)的整體毛利率下降是行業(yè)共識。

萬科董事局主席郁亮在業(yè)績會上稱，隨著“三條紅線”和“房地產(chǎn)貸款集中度管理”等政策出臺，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)由金融紅利時(shí)代轉(zhuǎn)入管理紅利時(shí)代，行業(yè)會逐步回歸居住和實(shí)業(yè)的屬性。

“未來房子就是個(gè)耐用消費(fèi)品開發(fā)業(yè)務(wù)，越來越像制造業(yè)；長租公寓、酒店、辦公、商業(yè)等業(yè)務(wù)本質(zhì)上是內(nèi)容的經(jīng)營，越來越像服務(wù)業(yè)。”郁亮說，房企不能再像過去那樣靠沉積原材料賺土地升值的錢了，“回歸實(shí)業(yè)屬性，意味著行業(yè)的回報(bào)水平也將逐漸向社會平均水平靠攏”。

會上，萬科表態(tài)稱，將爭取在2021年符合“三條紅線”政策要求，從“黃檔”轉(zhuǎn)為“綠檔”。根據(jù)昨日發(fā)布的財(cái)報(bào)，萬科凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比均已“達(dá)標(biāo)”。公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為70.4%，距離達(dá)標(biāo)線（70%）只有微小差距。

“三條紅線”是指：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不小于1倍。根據(jù)“越線”的數(shù)量從多到少，監(jiān)管層將房企分為“紅橙黃綠”四檔，并以此限定其有息負(fù)債規(guī)模增速上限。紅檔房企不能新增融資，其他三檔的融資上限分別為5%、10%、15%。2020年8月20日，住建部、央行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會，傳達(dá)了上述要求。（屈慧）