截至目前，包括北京、廣州、南京、天津、無(wú)錫等多個(gè)城市公布首批集中供地內(nèi)容,土地出讓時(shí)間多在4-5月，屆時(shí)將掀起一番土地競(jìng)拍大戰(zhàn)。對(duì)于各大房企來(lái)說(shuō)，集中拿地將更為考驗(yàn)土地研判、資金籌措和排布能力。
各地陸續(xù)落實(shí)“兩集中”供地政策。4月7日，杭州發(fā)布2021年首批57宗地塊出讓明細(xì)，總起始價(jià)943.7億元，計(jì)劃于5月7日、5月8日兩天集中出讓。同一日，重慶發(fā)布第一批次商品住宅用地供應(yīng)清單，共計(jì)119宗，總起始價(jià)549.23億元。而在前一天，長(zhǎng)沙也發(fā)布今年第一批39宗住宅用地集中出讓公告。
而早在2月底，22個(gè)重點(diǎn)城市“兩集中”土地政策推出。3月15日，長(zhǎng)春公布首批集中出讓地塊，成為新政推出以來(lái)首個(gè)正式執(zhí)行的城市。3月26日，廣州掛出首批48宗地塊，拉開(kāi)各個(gè)城市落實(shí)“兩集中”供地政策的大幕。截至目前，已經(jīng)有包括北京、廣州、南京、天津、無(wú)錫等9個(gè)城市公布首批集中供地內(nèi)容，另有蘇州、成都、鄭州、合肥、廈門、濟(jì)南等城市公布全年土地供應(yīng)計(jì)劃，并實(shí)行“兩集中”土地出讓政策。
縱觀各大城市首批地塊出讓時(shí)間抑或是擬出讓時(shí)間，多在4-5月份，且不少城市首批出讓地塊數(shù)量在全年中占比較高，屆時(shí)勢(shì)必掀起一番土地競(jìng)拍大戰(zhàn)。
而對(duì)于各大房企來(lái)說(shuō)，多個(gè)熱點(diǎn)城市、多宗地塊集中作戰(zhàn)，不僅將考驗(yàn)土地研判、資金籌措和排布能力，還考驗(yàn)后續(xù)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷能力。
京廣津渝杭首批土地出讓金超3900億
今年2月下旬，網(wǎng)傳22個(gè)重點(diǎn)城市推行“兩集中”土地出讓政策，涵蓋4個(gè)一線城市和18個(gè)熱點(diǎn)二三線城市，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟(jì)南、武漢、成都、福州、鄭州、無(wú)錫、蘇州、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、寧波、青島、長(zhǎng)沙。
2月26日，自然資源部自然資源開(kāi)發(fā)利用司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地集中公告、集中供應(yīng)。具體來(lái)看，集中發(fā)布出讓公告，原則上全年不得超過(guò)3次；集中組織出讓活動(dòng)，以拍賣方式交易的，連續(xù)集中完成拍賣活動(dòng)。
在此之后，雖然多地發(fā)文將執(zhí)行該政策，但是并未有具體明細(xì)出爐。直至3月15日，長(zhǎng)春成為第一個(gè)落地執(zhí)行的城市。隨著3月26日廣州掛出48宗首批次土地，拉開(kāi)了各地密集落實(shí)“兩集中”供地政策的大幕。清明小長(zhǎng)假后，杭州、長(zhǎng)沙、重慶三個(gè)城市也發(fā)布了首批集中出讓地塊明細(xì)。（詳見(jiàn)下圖）
除了上述城市公布首批集中出讓的地塊外，在3月31日到4月1日兩天內(nèi)，另有包括蘇州、成都、鄭州、合肥、廈門、濟(jì)南等在內(nèi)的多個(gè)城市公布了全年土地供應(yīng)計(jì)劃，并稱將實(shí)行“兩集中”土地出讓政策。
房企4-5月迎來(lái)首次集中拿地大考
截至目前，上述22個(gè)城市中的大部分城市已經(jīng)確認(rèn)實(shí)施“兩集中”土地出讓政策，僅上海、深圳、武漢等地未公開(kāi)發(fā)文。
從上述各大城市披露的首批地塊集中出讓時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)看，多在4-5月份。比如，無(wú)錫首批地塊4月28日開(kāi)始競(jìng)拍，廣州首批地塊計(jì)劃4月份集中出讓，北京首批地塊計(jì)劃5月8日開(kāi)始競(jìng)拍，杭州首批地塊計(jì)劃于5月7日、5月8日兩天集中出讓。
平安證券對(duì)12個(gè)城市此前發(fā)布的集中供地?cái)M出讓情況進(jìn)行梳理發(fā)現(xiàn)，3月、4月、5月供應(yīng)首批土地的城市分別為4個(gè)、7個(gè)、1個(gè)。但是3月份已經(jīng)過(guò)去，未有城市集中出讓地塊，將后延至4月或者是5月份。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，預(yù)計(jì)未來(lái)1個(gè)多月，將出現(xiàn)井噴賣地的情況。第一輪集中賣地將從4月底到5月初，這對(duì)大部分企業(yè)的資金鏈將是巨大考驗(yàn)，單次大批量的土地供應(yīng)，也對(duì)政府的管理能力提出了更高要求。
的確如此，從各地全年土地出讓三次時(shí)間分布來(lái)看，首批地塊分量充足。平安證券研報(bào)顯示，從首批供地?cái)?shù)量看，11城首批供地面積占2021年全年計(jì)劃比重為34%，其中7城首批供地占比超過(guò)30%，廣州首批供地的占比甚至高達(dá)62%。從后續(xù)供地看，各城市供地時(shí)間有所差別，供地規(guī)模多不如第一批。
房企需精準(zhǔn)研判、合作拿地降風(fēng)險(xiǎn)
“兩集中”連同之前的“三道紅線”、房貸集中度管理制度，共同形成長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)將產(chǎn)生深度影響。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“兩集中”提高土地市場(chǎng)的信息透明度，穩(wěn)定公眾預(yù)期，同時(shí)有助于降低土地競(jìng)拍熱度，引導(dǎo)市場(chǎng)回歸理性。
但是多個(gè)熱點(diǎn)城市上演集中出讓土地，尤其是首批地塊出讓時(shí)間，多集中在4-5月份，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，勢(shì)必將考驗(yàn)自身的土地研判、資金排布能力。
“雖然集中供地使得競(jìng)拍更加透明，但是同時(shí)研判、競(jìng)拍多宗地塊，不僅加重資金壓力，還增加了試錯(cuò)的成本。”某房企土拓人士告訴記者。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，落地“兩集中”的城市，多為房企戰(zhàn)略布局的一二線熱點(diǎn)城市，需對(duì)不同區(qū)域及城市的潛力、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境進(jìn)行精準(zhǔn)研判。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水認(rèn)為，要詳細(xì)研究各城市細(xì)則，針對(duì)性制定拿地策略。同時(shí)，提前進(jìn)行資金安排及投拓人員安排，研判城市房地產(chǎn)市場(chǎng)節(jié)奏，研判地塊情況。
除了精準(zhǔn)研判外，集中拿地更為考驗(yàn)的是房企的資金籌措和排布能力，尤其是在“三道紅線”監(jiān)管下，房企面臨著降負(fù)債的重要任務(wù)，如何保證不太增加杠桿的情況下來(lái)完成拿地任務(wù)呢？房企在拿地資金籌集與安排上，又有哪些應(yīng)對(duì)之策？
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，首先房企應(yīng)該利用傳統(tǒng)“小陽(yáng)春”銷售旺季，快速去化回籠資金，為4、5月份核心城市集中拿地儲(chǔ)備自有資金，這是最核心的保障。其次，加大房企之間的合作拿地、合作開(kāi)發(fā)。核心城市拿地資金較大，并且調(diào)控政策相對(duì)較為嚴(yán)格，合作拿地、開(kāi)發(fā)可以降低拿地的門檻，同時(shí)也可以做到風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)。
此外，在融資通道拓展上，宋紅衛(wèi)認(rèn)為，房企可以拓寬外部渠道，目前市場(chǎng)上金融機(jī)構(gòu)針對(duì)集中供地推出各種融資產(chǎn)品，對(duì)于核心城市的勢(shì)在必得的優(yōu)質(zhì)地塊，可以通過(guò)適當(dāng)?shù)亩唐谕獠咳谫Y，保障優(yōu)質(zhì)土地的儲(chǔ)備。
可以預(yù)見(jiàn)的是，4-5月份，22個(gè)熱點(diǎn)城市必然會(huì)上演土地爭(zhēng)搶大戰(zhàn)。事實(shí)上，除了這22個(gè)城市外，各大房企也可以關(guān)注其他城市的投資機(jī)會(huì)，尤其是處于城市群的一些潛力城市。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年前述22個(gè)熱點(diǎn)城市的商品房銷售面積占全國(guó)的比重為24.3%，住宅用地成交規(guī)劃建筑面積占全國(guó)300城的比例不足三成，在這22城之外房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有巨大空間。為了避免集中供地帶來(lái)的不確定性，企業(yè)可適當(dāng)關(guān)注22城之外的其他核心城市及發(fā)達(dá)城市群三四線城市，分散風(fēng)險(xiǎn)。（段文平）
