財新記者統(tǒng)計45家上市企業(yè)的2020年財報后發(fā)現(xiàn)，共有14家物管企業(yè)的毛利率下滑。這14家企業(yè)分別為：雅生活服務（03319.HK）、世茂服務（00873.HK）、保利物業(yè)（06049.HK）、中海物業(yè)（02669.HK）、招商積余（ 001914.SZ ）、藍光嘉寶服務（02606.HK）、建業(yè)新生活（09983.HK）、彩生活（01778.HK）、奧園健康（03662.HK）、華發(fā)物業(yè)服務（00982.HK）、中奧到家（01538.HK）、燁星集團(01941.HK)、興業(yè)物聯(lián)（09916.HK）、祈福生活服務（03686.HK）。

其中，世茂服務2020年毛利率為31.4%，同比下降2.3個百分點。該公司在年報中稱，這是因為，2020年新收購的公司和新承接的項目仍處于收購初期，毛利率水平普遍較母公司世茂集團（00813.HK）的內(nèi)生項目低。“前期需要投入更多資源進行一體化整合，且需要一定時間，從而導致年內(nèi)毛利率下降。”年報稱。

奧園健康亦面臨同樣的情況。該公司2020年毛利率為34.2%，同比下降3.2個百分點。其中物業(yè)管理分部的毛利率為31.1%，同比下降3.5個百分點。該公司年報稱，毛利率下降，是因為在報告期內(nèi)公司收購了華北區(qū)域的兩家物業(yè)管理公司，其毛利率較公司綜合物業(yè)管理服務毛利率要低一些。

這是物管企業(yè)“跑馬圈地”的后遺癥。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年物管全行業(yè)有效并購案例超70宗，并購金額近百億元。

2020年10月，彩生活CEO潘軍在接受財新記者采訪時曾表示，“這些收購來的資產(chǎn)質(zhì)量往往并不高。”他說，要獲得優(yōu)質(zhì)的物業(yè)合約絕非易事，一方面優(yōu)質(zhì)合約的收購價較高，另一方面，擁有優(yōu)質(zhì)物業(yè)合約的公司往往自身也有上市打算。“跑馬圈地”式擴張，極易拉低企業(yè)利潤率。

彩生活有過教訓。潘軍稱，在2014年上市前后，彩生活進入三四線城市收購物業(yè)公司，或者讓其“加盟”。后來發(fā)現(xiàn)，收購而來的公司與彩生活的企業(yè)文化難以匹配。一方面，在三四線城市做增值服務的難度遠遠大于一二線城市，企業(yè)陷入虧損；另一方面，即便彩生活提供了全套服務標準，但收購而來的企業(yè)的人員素質(zhì)良莠不齊，對彩生活的品牌有一定損傷。

彩生活的利潤率隨之下跌。財報顯示，2015年彩生活的銷售凈利率為22.1%，到2016年下滑至16.1%，2017年有所回升，此后繼續(xù)下滑，至2019年下滑至13.9%。2020年，該公司的凈利潤回升至15.1%。

香港資本市場分析師、協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖告訴財新記者，彩生活的前車之鑒值得物管企業(yè)深思。“現(xiàn)在的物管合約并不便宜，如果一個企業(yè)是以‘跑馬圈地’的心態(tài)拿物業(yè)合約，不久后資產(chǎn)質(zhì)量就會暴露。”黃立沖說，一旦某只物業(yè)股被認為資產(chǎn)質(zhì)量不好，后續(xù)就很難再受到資本市場追捧。（詳見《財新周刊》報道《物業(yè)股大幅降溫》）

財新記者注意到，在上市物管企業(yè)的業(yè)績發(fā)布會上，諸多高管都在強調(diào)公司注重選擇收購標的，希冀不會拉低整體利潤水平。

比如恒大物業(yè)（06666.HK）的執(zhí)行董事兼副總經(jīng)理王震在業(yè)績會上稱，“公司的并購絕對不是盲目的，對標的的選擇有清晰的標準。”他說，最重要的標準是盡調(diào)審計后毛利率需在20%的水平，凈利率也不低于10%。在標準化運營之外，通過科技賦能，這些項目的運營成本可降低10%到15%，進而能縮短與恒大物業(yè)之間毛利率的差距。

如何更好地實現(xiàn)與被并購企業(yè)的融合，當下仍是物管行業(yè)需要直面的問題。進入2021年，物管行業(yè)的收并購進一步加速。如碧桂園服務49.64億元收購藍光嘉寶服務、合景悠活（03913.HK）以13億元收購雪松智聯(lián)80%的股權(quán)、恒大物業(yè)（06666.HK）以15億元總對價收購寧波雅太酒店物業(yè)100%股權(quán)、龍湖集團12.73億元收購億達物業(yè)，這4起收并購總資金已達90.37億元，相當于2019年全行業(yè)并購總額的90%以上。

“物管企業(yè)上市潮涌，融資總額超千億，大量現(xiàn)金將用于收并購，可以預見今年仍會有多起大型并購出現(xiàn)。”克而瑞物管研究總監(jiān)湯曉晨說。（王婧）