“學(xué)區(qū)房新政對(duì)梅園片區(qū)這樣的‘老破小’算得上是‘精準(zhǔn)打擊’，新政出來(lái)后整整一個(gè)月，我手里的原先有意向的客戶沒(méi)有一個(gè)打電話來(lái)買(mǎi)的，相反，手頭一直接到來(lái)自于房東的電話，詢(xún)問(wèn)報(bào)價(jià)的行情，有急售的房東已經(jīng)下調(diào)了幾十萬(wàn)。”金曉云說(shuō)道。

距離上海3月16日發(fā)布《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》出臺(tái)已經(jīng)滿月，高中招生新政給此前過(guò)火的學(xué)區(qū)房市場(chǎng)澆了一盆涼水。據(jù)了解，此次改革最明顯的特點(diǎn)，是將優(yōu)質(zhì)高中資源以名額分配的方式進(jìn)行配置。而在“名額分配”到校的情況下，新政出臺(tái)后，上海“牛小牛中”學(xué)區(qū)的“老破小”率先降價(jià)，而整個(gè)學(xué)區(qū)房市場(chǎng)也發(fā)生了新的變化。

“有急售的房東已經(jīng)調(diào)價(jià)了，比如梅園一套總價(jià)700萬(wàn)的‘老破小’，房東一次性調(diào)價(jià)80萬(wàn)，現(xiàn)在售價(jià)為620萬(wàn)，但是仍然沒(méi)有賣(mài)出去。”金曉云稱(chēng)。與此同時(shí)，上海鏈家APP顯示，在上海中考新政出臺(tái)前，有小學(xué)初中“雙學(xué)區(qū)”之稱(chēng)的上海知名學(xué)區(qū)片區(qū)中的梅園四街坊，于1月4日成交一套60平方米的兩室一廳，成交單價(jià)約為14萬(wàn)元，而對(duì)比去年12月12萬(wàn)元的成交單價(jià)，漲幅已經(jīng)高達(dá)16%。值得注意的是，在3月16日新政出臺(tái)后，梅園四街坊尚未有成交記錄；而周邊的梅園三街坊小區(qū)的均價(jià)在4月8日-4月15日這一周內(nèi)已經(jīng)下跌4%。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示，“其實(shí)，現(xiàn)在這個(gè)學(xué)區(qū)政策出來(lái)了，學(xué)生家長(zhǎng)是有一個(gè)預(yù)期上的松動(dòng)和變化的，比較典型的就是梅園，這個(gè)地方的掛牌價(jià)格一下子下滑了很多，這也顯示出業(yè)主心態(tài)上的一些微妙變化，進(jìn)而也就說(shuō)明政策對(duì)于壓制市場(chǎng)虛火有一定作用。”

上海學(xué)區(qū)房的“虛火”在去年燒得很“旺”，鏈家數(shù)據(jù)顯示，2020年上海二手房的成交量上漲了31%，學(xué)區(qū)房上漲了37%，雙學(xué)區(qū)房更是上漲了44%。尤其是新上海人聚集的浦東區(qū)域，部分學(xué)區(qū)房漲價(jià)幅度較大，其中不乏學(xué)區(qū)房炒作者和投資客的身影。例如，朱家灘小區(qū)原先熱門(mén)的約30平方米小面積學(xué)區(qū)房，總價(jià)從2020年10月份約390萬(wàn)元漲到今年年初500萬(wàn)元左右，成交均價(jià)也飆升到每平方米16萬(wàn)元。

“現(xiàn)在基本上沒(méi)有人來(lái)投資了，買(mǎi)房的客戶都是真正有需求的，而且原先追求第一梯隊(duì)學(xué)區(qū)‘老破小’的客戶，現(xiàn)在反而會(huì)傾向于買(mǎi)第二梯隊(duì)學(xué)區(qū)的次新房或者新房，不追牛校也不上菜小，求得二三梯隊(duì)的學(xué)校，這也是一個(gè)心態(tài)上明顯的變化。”金曉云表示。

事實(shí)上，梅園學(xué)區(qū)房降價(jià)幅度較大頗為典型，而放眼上海全市來(lái)看，上海楊浦區(qū)、靜安區(qū)等學(xué)區(qū)房在新政出臺(tái)后的降價(jià)幅度并非如梅園那么高。

一位長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)浦東學(xué)區(qū)房的中介告訴記者，“學(xué)區(qū)房的韌性還是足夠的，短時(shí)間內(nèi)尚未有大面積調(diào)價(jià)的表現(xiàn)，主要是市場(chǎng)預(yù)期變了，議價(jià)空間變大了。”

而在采訪中，記者了解到，部分對(duì)口第二梯隊(duì)學(xué)區(qū)的房源也并未有大幅度降價(jià)，而新的組合“牛小菜中”反而還迎來(lái)了漲價(jià)。例如，田林十四村的業(yè)主向記者表示，“現(xiàn)在受捧的不是‘牛小牛中’，而是‘牛小菜中’。在‘寧當(dāng)雞頭，不當(dāng)鳳尾’的心態(tài)下，由于‘菜中’（初中）也能分配到‘牛中’（高中）的同等名額，‘牛小菜中’反而還漲價(jià)了。”

除了中考政策發(fā)生變化外，部門(mén)熱門(mén)學(xué)校的招生入學(xué)政策也有新增條件。

以引發(fā)網(wǎng)絡(luò)熱議的名校華師大二附中前灘學(xué)校（簡(jiǎn)稱(chēng)“前灘華二”）為例，該校被戲稱(chēng)為華師大二附中在上海最小的“兒子”，建校歷史雖短，但辦學(xué)具有科創(chuàng)特色，因此受到熱捧，不少人因?yàn)槟苌锨盀┤A二而買(mǎi)了前灘區(qū)域的樓盤(pán)。

今年，前灘華二的招生公告中表示，除了需要滿足“五年一孩”的政策，即一個(gè)門(mén)牌號(hào)的居住戶5年內(nèi)只能安排一次對(duì)口入學(xué)的條件外，該校小學(xué)部在2021年的招生政策中還增加了“兒童上產(chǎn)證”的要求。根據(jù)其招生告示，由于登記入學(xué)的適齡兒童超過(guò)招生計(jì)劃，將采取分檔入學(xué)，超額部門(mén)由招辦統(tǒng)籌安排。而第一檔次中寫(xiě)明“戶主為學(xué)生本人或其父母，且學(xué)生本人為房屋產(chǎn)權(quán)人（單獨(dú)所有），或?qū)W生及其父母（雙方或一方）為房屋產(chǎn)權(quán)人（共同共有）”。

不僅是前灘華二，上海部分熱門(mén)學(xué)校中建平實(shí)驗(yàn)中學(xué)地杰?chē)?guó)際城校區(qū)、進(jìn)才中學(xué)北校也采取了類(lèi)似的分檔入學(xué)措施，而“兒童上產(chǎn)證”也同樣為優(yōu)先條件。

“兒童上產(chǎn)證”這一做法再次將不少適齡兒童家庭阻擋在門(mén)外。而對(duì)于前灘的部分老業(yè)主來(lái)說(shuō)，無(wú)論是商業(yè)貸款還是公積金貸款，要在產(chǎn)權(quán)證上加子女名字就需要銀行出具的同意書(shū)，還需要額外繳納不菲的稅費(fèi)，這一門(mén)檻又“屏蔽”了一部分的老業(yè)主。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，“兒童上產(chǎn)證”從側(cè)面反映學(xué)區(qū)房市場(chǎng)還是熱度不下的。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“對(duì)于前灘類(lèi)似的學(xué)區(qū)房，如果購(gòu)房方面的條件太苛刻，那么也是需要繼續(xù)調(diào)整的。類(lèi)似‘兒童上產(chǎn)證’一說(shuō)，略有畸形，或者說(shuō)，某種程度上還是說(shuō)明有各種炒房的現(xiàn)象，后續(xù)也需要積極管控。”

“而未來(lái)，隨著新政持續(xù)發(fā)揮影響，加上‘牛校’的入學(xué)門(mén)檻苛刻，許多家長(zhǎng)的心態(tài)也會(huì)發(fā)生變化，理性擇校、理性置業(yè)的情緒會(huì)增加，炒房的現(xiàn)象也會(huì)減少。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。（徐倩）