“過(guò)去慣用的方式，發(fā)展的手段、戰(zhàn)略，今天都要做相應(yīng)的調(diào)整，如果不調(diào)整的話(huà)，如果不去適應(yīng)大方向的話(huà)，我認(rèn)為每家開(kāi)發(fā)商的壓力都是非常大的。地產(chǎn)的發(fā)展邏輯已經(jīng)不支持高增長(zhǎng)了，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在拿地銷(xiāo)售比就是0.2%，非常保守，但這也是能夠控制風(fēng)險(xiǎn)的比重。”丁祖昱說(shuō)，從行業(yè)規(guī)模上來(lái)看，一季度的房地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模不僅比去年大增，比前年（2019年）的銷(xiāo)售面積也同比增長(zhǎng)了20.7%，銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)了41.9%，在融資受限的情況下，目前靠銷(xiāo)售回籠還能夠滿(mǎn)足當(dāng)前現(xiàn)金流的需要。

政策方面，丁祖昱表示，融資“三道紅線(xiàn)”、房貸管理“兩道紅線(xiàn)”、22城集中供地讓整個(gè)行業(yè)圍繞著房住不炒，去杠桿，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期走下去，而且將是長(zhǎng)期政策。

丁祖昱表示，“我覺(jué)得今年就有一半房企的‘三道紅線(xiàn)’會(huì)變綠，當(dāng)然有一些房企努力三年也變不了，兩者之間也會(huì)產(chǎn)生新的分化。過(guò)去說(shuō)在于規(guī)模的分化，今天的分化在于負(fù)債上的分化，相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的分化，哪怕很大規(guī)模的房企，如果三項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)變不了綠，那么它的規(guī)模越大，風(fēng)險(xiǎn)越大。”

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，丁祖昱認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商只要抓兩頭就行了。一頭抓投資，投資一定不要出問(wèn)題。一頭抓營(yíng)銷(xiāo)，營(yíng)銷(xiāo)一定要出貨，控制成本，使用各種各樣的營(yíng)銷(xiāo)手段。

丁祖昱提供的數(shù)據(jù)顯示，2020年的新房成交同比增長(zhǎng)了103%，比2019年的100城增長(zhǎng)了37%。從一二三四線(xiàn)城市的情況來(lái)看，一線(xiàn)城市表現(xiàn)得最好，二線(xiàn)城市有分化，整體增長(zhǎng)了20%，也有一些城市的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)和2019年相比有所下降。

在談及雙集中供地時(shí)，丁祖昱表示，雙集中供地給一部分的三四線(xiàn)城市，長(zhǎng)三角的三四線(xiàn)城市、熱點(diǎn)的三四線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)很大的機(jī)會(huì)。但丁祖昱強(qiáng)調(diào)，有些地塊爭(zhēng)奪下來(lái)是虧的，因?yàn)闃前鍍r(jià)和溢價(jià)率都太高。

克而瑞證券首席分析師孫楊認(rèn)為，從公司存量資金角度來(lái)看，在雙集中政策下，房企分化明顯，房企在短時(shí)間內(nèi)對(duì)保證金和前融的需求大大提升，除去短期負(fù)債后在手現(xiàn)金的剩余量越多，公司的安全邊際相對(duì)越高，對(duì)于高息資金的需求量越低。

對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，丁祖昱認(rèn)為，一方面行業(yè)肯定是步入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代，銷(xiāo)售面積保持在17億平方米，銷(xiāo)售金額可能還會(huì)增長(zhǎng)；另一方面，房企還是要快速去杠桿。

丁祖昱認(rèn)為，現(xiàn)階段的地產(chǎn)行業(yè)整體開(kāi)發(fā)已經(jīng)進(jìn)入到瓶頸。“由于今天的金融環(huán)境不太支持，或者很不支持，所以對(duì)于房企來(lái)講，還是要開(kāi)辟第二戰(zhàn)場(chǎng)，尋找第二根曲線(xiàn)。”

在第二戰(zhàn)場(chǎng)的選擇上，丁祖昱給出了自己的建議，他認(rèn)為物業(yè)管理、住房租賃、辦公樓、文旅、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和投資是開(kāi)發(fā)商可選擇的方向。（李曉青）