2018年，全域限購(gòu)、現(xiàn)房銷售……海南以“壯士斷腕”的決心擺脫經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴，樓市開始低迷。但是，隨著去年6月自貿(mào)港總體方案落地，海南樓市出現(xiàn)一個(gè)新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。截至目前，?？诤腿齺喌男路?、二手房?jī)r(jià)格已連續(xù)10個(gè)月環(huán)比上漲。

全域限購(gòu)這三年，海南樓市走出了一個(gè)V型。在市場(chǎng)熱度不減的形勢(shì)下，嚴(yán)厲打擊規(guī)避限購(gòu)的騙購(gòu)、變相漲價(jià)等行為也被海南政府提上日程。而過去這三年，海南樓市發(fā)生了什么變化？距離“去地產(chǎn)化”還有多遠(yuǎn)？

每年11月至次年3月是海南樓市的“傳統(tǒng)旺季”。素說樓市出品人劉素京早在十幾年前就在海南購(gòu)房，每年多次往返于北京和三亞之間。今年春節(jié)期間，她幫助兩位北京朋友在三亞購(gòu)房。

劉素京表示，今年春節(jié)因?yàn)樘岢?ldquo;就地過年”，北京樓市過了一個(gè)最火的假期，但和她看過的三亞樓盤現(xiàn)場(chǎng)情況比，北京最火的樓盤也一定賣不過三亞。

“大年初六，我們?cè)诹晁匆粋€(gè)16層的樣板間，下樓時(shí)排在了乘電梯的第三撥人群里。看完房朋友回家商量了一下，第二天準(zhǔn)備付訂金，被告知，昨天看的兩套房子都賣掉了。”劉素京如是說。

在劉素京看來，在去年6月海南自貿(mào)港一系列利好政策的催化下，擁有一套海南住房，成了又一撥需求。

4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年3月，?？谛陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，三亞環(huán)比上漲0.7%。這已是海口和三亞的新房、二手房?jī)r(jià)格自去年6月以來連續(xù)第10個(gè)月環(huán)比上漲。

對(duì)于?？诤腿齺嗊B續(xù)多月房?jī)r(jià)上漲，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這是自貿(mào)港推動(dòng)的結(jié)果。

另?yè)?jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2021年一季度，?？谑猩唐纷≌山痪鶅r(jià)為16890元/平方米，同比上升6.4%；成交面積為95.06萬平方米，同比上升32.8%。對(duì)此，中指研究院分析人士認(rèn)為，?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)在穩(wěn)定中有所回升，迎來樓市“小陽春”。

在買房的熱潮中，三亞及周邊區(qū)域的房?jī)r(jià)也在悄悄上漲。據(jù)劉素京介紹，從2月份春節(jié)開始，海南進(jìn)入銷售旺季，多地的房?jī)r(jià)漲幅再上臺(tái)階。比如，三亞市商品住宅已經(jīng)難見單價(jià)4萬元以下的房子。

馮舒前不久剛剛從海南看房回來，雖然她暫時(shí)沒有選定要買的房子，但是購(gòu)房計(jì)劃仍會(huì)持續(xù)。為了獲得購(gòu)房資格，她在去年12月將老家的戶口遷至了海南。

而作為海南的本地人，宗偉（化名）認(rèn)為，如果沒有自2018年開始的嚴(yán)格限購(gòu)，海南房?jī)r(jià)會(huì)漲得很快。“畢竟本地人的剛需、剛改，加上一些外來客對(duì)海南的旅居等需求也不小，更別說有炒房的了。”

事實(shí)上，海南自貿(mào)港的概念在2018年開始出現(xiàn)時(shí)，海南就為“去地產(chǎn)化”做準(zhǔn)備。從全域限購(gòu)到現(xiàn)房銷售，再到土地供應(yīng)收緊，海南成為全國(guó)樓市調(diào)控的最嚴(yán)區(qū)域之一。

2018年1月，海南叫停違法違規(guī)項(xiàng)目、全面停止辦理產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批、打擊外來人員私下購(gòu)買宅基地等；1月26日，海南省長(zhǎng)“喊話”：“決不能讓海南變成房地產(chǎn)加工廠！”此后，海南開啟限購(gòu)限貸政策。

宗偉提到的“限購(gòu)”，則是2018年4月22日海南開始實(shí)行的全域限購(gòu)政策，即五指山、保亭、瓊中、白沙4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房，只能面向本市縣居民家庭銷售；?？凇⑷齺?、瓊海已實(shí)行限購(gòu)的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購(gòu)房須提供至少一名家庭成員在海南累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)稅或社保繳納證明；上述區(qū)域之外，非本省戶籍居民家庭購(gòu)房須提供至少一名家庭成員在海南累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)稅或社保繳納證明。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從當(dāng)時(shí)出臺(tái)調(diào)控政策的省份和城市來看，海南調(diào)控力度最大。這是因?yàn)樵谧再Q(mào)港政策發(fā)布后，海南部分市場(chǎng)出現(xiàn)了非理性購(gòu)房現(xiàn)象，比如開發(fā)商捂盤惜售，房?jī)r(jià)明顯上漲。海南全域限購(gòu)是避免“經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化”，避免房地產(chǎn)投資需求爆發(fā)。

宗偉回憶，海南限購(gòu)后，樓市低迷，身邊討論房子和考慮買房子的人多了起來，有年輕人趁機(jī)買了“上車房”自住。

這一年，遠(yuǎn)在千里之外的北京，也感受到海南樓市的“涼意”。自2010年海南建設(shè)“國(guó)際旅游島”后，海南樓盤進(jìn)京攬客漸多。僅2012年北京秋季房展上，180多個(gè)參展樓盤中就有近120個(gè)來自海南。此后幾年，海南樓盤一直是北京房展上的“主角”。而在2018年3月底開始限購(gòu)限貸后，4月中旬北京春季房展會(huì)上僅有12個(gè)樓盤來自海南。隨后的幾次北京房展，也難覓海南樓盤蹤影。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，海南全域限購(gòu)以后，這三年來，三亞、海口的房產(chǎn)炒作確實(shí)少了，說明海南保持相對(duì)比較好的政策效力。

的峰值下降至2020年1-11月的631萬平方米；商品房?jī)r(jià)格得到有效控制，基本保持平穩(wěn)。

另?yè)?jù)海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年，海南省固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)8%，這是自2018年實(shí)施最嚴(yán)格的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策以來，年度投資額首次恢復(fù)正增長(zhǎng)。各種數(shù)據(jù)都在證明，在全域限購(gòu)下，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)有明顯降溫。

全域限購(gòu)開始的2018年，自貿(mào)港對(duì)于海南來說，還只是一個(gè)概念，但是到了2020年6月1日，隨著《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》落地，海南樓市又出現(xiàn)一個(gè)新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

雖然有著全域限購(gòu)調(diào)控政策的束縛，但在自貿(mào)港利好的推動(dòng)下，海南樓市仍不免泛起漣漪，看房增多、交易上漲、價(jià)格也出現(xiàn)微升。也是從去年6月開始，?？诤腿齺喰路俊⒍址?jī)r(jià)格連續(xù)10個(gè)月環(huán)比上漲。

在很多業(yè)內(nèi)人士看來，全域限購(gòu)控制了炒房行為。但在海南人才引進(jìn)政策下，不少人紛紛擁入海南，也推動(dòng)了海南樓市的熱度。

2018年5月，海南發(fā)布《百萬人才進(jìn)海南行動(dòng)計(jì)劃（2018-2025年）》，爭(zhēng)取到2020年，吸引各類人才20萬人左右；爭(zhēng)取到2025年，實(shí)現(xiàn)“百萬人才進(jìn)海南”目標(biāo)。

2019年1月，?？诎l(fā)布《?？谧钚氯瞬怕鋺艮k理范圍及條件》放寬人才落戶條件，從學(xué)歷上將范圍擴(kuò)大至應(yīng)屆高校和職?；蚝Ｍ饬魧W(xué)歸國(guó)畢業(yè)生。同年3月，海南出臺(tái)完善人才住房政策，給予購(gòu)房和信貸支持。同年6月，海南人才購(gòu)房政策升級(jí)，其中對(duì)于經(jīng)認(rèn)定的急需緊缺人才和柔性引進(jìn)的各類高層次人才，限購(gòu)政策進(jìn)一步放寬，急需緊缺人才家庭成員均在海南無房的，本人可申請(qǐng)購(gòu)買1套住房。

近三年來，不斷升級(jí)的人才引進(jìn)政策，帶來了海南落戶的井噴。今年4月12日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室召開海南自由貿(mào)易港建設(shè)專題新聞發(fā)布會(huì)，據(jù)中共海南省委書記、省人大常委會(huì)主任沈曉明介紹，三年來共引進(jìn)人才23.3萬人，同口徑增長(zhǎng)675%，其中《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》發(fā)布以后不到1年時(shí)間引進(jìn)的人才超過 50%，順利完成百萬人才進(jìn)海南行動(dòng)計(jì)劃的初期目標(biāo)。

在引進(jìn)人才的同時(shí)，海南的購(gòu)房人群也在發(fā)生變化。今年1月15日，海南省新聞辦舉行的發(fā)布會(huì)上，據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)霍巨燃介紹，全域限購(gòu)之后，購(gòu)買商品住房的對(duì)象由省外居民為主轉(zhuǎn)為省內(nèi)居民和引進(jìn)人才為主，本省戶籍居民購(gòu)買商品住房占比2017年僅為17.8%，2020年1-11月提升至74%，其他非本省戶籍購(gòu)房對(duì)象主要為引進(jìn)人才和常住居民。

馮舒去年12月將戶口遷至海南，她的購(gòu)房計(jì)劃一旦成行，也將成為海南省戶籍居民購(gòu)房者之一。馮舒表示，雖然現(xiàn)在北京工作，但是她將來有去海南生活工作的打算，理由是，一方面，南方的經(jīng)濟(jì)比較活躍，她很看好海南的自貿(mào)港建設(shè)，另一方面她喜歡海南溫暖的氣候。

在自貿(mào)港的建設(shè)中，海南強(qiáng)調(diào)拒絕做“房地產(chǎn)加工廠”。其中，嚴(yán)格控制商品住宅用地供應(yīng)，商業(yè)用地、工業(yè)用地成主流趨勢(shì)，住宅則以安居房、安置房為主。這樣的供地模式在?？诤腿齺啽憩F(xiàn)更為明顯。

據(jù)三亞市自然資源和規(guī)劃局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年，三亞商品化住宅用地供應(yīng)700.8畝，占全年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃總量的12.10%；2019年，三亞商品化住宅用地供應(yīng)207畝，供應(yīng)量環(huán)比大幅縮減了70%，僅占當(dāng)年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃總量的3.77%。到了2020年，三亞出讓的8宗住宅用地，全部用于建設(shè)安居型商品住房。

在4月海南舉辦的2021海南自貿(mào)港·地產(chǎn)道與路行業(yè)峰會(huì)上，錦誠(chéng)·海島服務(wù)商董事長(zhǎng)、?？谑蟹康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)王路在主題演講中表示，住宅拉動(dòng)海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的時(shí)代宣告結(jié)束，房地產(chǎn)行業(yè)的主賽道正在由住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)產(chǎn)城。

三年的時(shí)間，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生質(zhì)變。不過，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，海南市場(chǎng)確實(shí)還存在一些違規(guī)行為，因此持續(xù)整頓房地產(chǎn)秩序也被提上日程。

3月8日，海南省人民政府辦公廳發(fā)布了《海南省2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治工作方案》。指出將全面清理整治房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為，嚴(yán)厲打擊規(guī)避限購(gòu)政策騙購(gòu)、變相漲價(jià)、違規(guī)銷售等違法違規(guī)行為。

據(jù)劉素京透露，海南的代理渠道很是混亂，比如同樣的樓盤，不同的代理機(jī)構(gòu)價(jià)格不一樣，市場(chǎng)秩序堪憂。又如，三亞吸引了很多來自島外的買房人，按照海南的限購(gòu)政策，外地人須交社保至少兩年才能具備買房資格。一些購(gòu)房者為了買房，兩年后才能完成網(wǎng)簽，存在隱患。

在劉素京看來，現(xiàn)在海南的購(gòu)房者大多買的是對(duì)自貿(mào)港的預(yù)期。在三亞，雖然一手房市場(chǎng)火熱，但是二手房市場(chǎng)的流通性并不強(qiáng)，而且價(jià)格相差也較大。對(duì)于一個(gè)難變現(xiàn)的市場(chǎng)，很難提到投資屬性。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士透露，三亞二手房賣不過新房，其中原因之一是新房有房企作為背書，有規(guī)避限購(gòu)的可能。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕認(rèn)為，自去年以來，海南自貿(mào)港建設(shè)提速，整個(gè)板塊釋放出的規(guī)劃利好非常多。雖然調(diào)控政策目前仍沒有放松，但受益于海南自貿(mào)港建設(shè)提速的利好，三亞樓市后市下行空間有限。

海南“土著”宗偉的心愿則是：“海南自貿(mào)港的建設(shè)順利進(jìn)行，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲；暴漲的可能性不大，也不希望暴漲。”（袁秀麗）