在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，隨著收并購(gòu)和市場(chǎng)化項(xiàng)目拓展增多，百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)需要一定時(shí)間整合、消化。在充分消化后，未來(lái)收入潛力將釋放。不過(guò)，在物業(yè)企業(yè)搶規(guī)模、擴(kuò)面積的高速增長(zhǎng)過(guò)程中，大型物業(yè)企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長(zhǎng)？小型物業(yè)企業(yè)又如何做到不掉隊(duì)？

在追逐規(guī)模的訴求下，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入加速上市階段，更多物業(yè)企業(yè)走向資本舞臺(tái)。截至目前，共有44家企業(yè)登陸資本市場(chǎng)。其中，有40家物業(yè)企業(yè)登陸香港資本市場(chǎng)。

2020年，新增18家上市物業(yè)企業(yè)，包括世茂服務(wù)、金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、恒大物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、佳源服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)、建發(fā)物業(yè)等，還有13家物業(yè)企業(yè)已交表，等待敲鐘的那一刻。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，港股物業(yè)板塊的總市值從2020年初的1500億元增加至2021年3月31日的9778.8億元，超5倍規(guī)模增長(zhǎng)。港股物業(yè)板塊平均市盈率達(dá)到32.4，遠(yuǎn)高于港股主板的市盈率9.68，足以體現(xiàn)資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的高度認(rèn)可。

預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間，物業(yè)企業(yè)依舊呈現(xiàn)扎堆進(jìn)入資本市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)。另外還有眾多物業(yè)企業(yè)有上市計(jì)劃。據(jù)重慶國(guó)強(qiáng)物業(yè)有限公司總經(jīng)理何勇介紹，在企業(yè)五年戰(zhàn)略規(guī)劃里就有上市的計(jì)劃，現(xiàn)在正在夯實(shí)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)。

在資本的堆動(dòng)下，物業(yè)企業(yè)追逐規(guī)模的勢(shì)頭也愈演愈烈。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，在港股40家上市公司中，16家上市物業(yè)企業(yè)2020年的管理規(guī)模超過(guò)1億平方米，其中碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、雅生活集團(tuán)、恒大物業(yè)、彩生活在管面積超過(guò)3億平方米，這些企業(yè)的規(guī)模增速多數(shù)都在30%以上。有4家上市企業(yè)營(yíng)收突破百億元，包括碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、綠城服務(wù)、雅生活集團(tuán)。

2020年，物業(yè)企業(yè)規(guī)?；钠磩攀恪墓芾硪?guī)模量級(jí)來(lái)看，包括旭輝永升服務(wù)、新城悅服務(wù)、建業(yè)新生活在內(nèi)的多家企業(yè)，都從過(guò)往的幾千萬(wàn)平方米迅速破億平方米。

在何勇看來(lái)，物業(yè)企業(yè)本身利潤(rùn)很薄，必須通過(guò)規(guī)模化，來(lái)實(shí)現(xiàn)更高的利潤(rùn)。

值得關(guān)注的是，中指研究院物業(yè)百?gòu)?qiáng)研究負(fù)責(zé)人牛曉娟表示，在百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)中，有開(kāi)發(fā)背景的企業(yè)數(shù)量占比超七成，這些企業(yè)管理面積中50%以上來(lái)自兄弟開(kāi)發(fā)企業(yè)，使得管理面積的增長(zhǎng)得到有效保障。此外，百?gòu)?qiáng)企業(yè)進(jìn)駐兄弟企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后，通過(guò)標(biāo)桿項(xiàng)目“以點(diǎn)擴(kuò)面”，為挖掘擴(kuò)展市場(chǎng)奠定基礎(chǔ)。

在物業(yè)企業(yè)快速擴(kuò)張的背景下，去年并購(gòu)這個(gè)詞吸足了大家的眼球。據(jù)牛曉娟介紹，2020年，百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)中超過(guò)5成新增管理面積來(lái)源于市場(chǎng)化拓展，其中，并購(gòu)和通過(guò)項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)獲得的增長(zhǎng)貢獻(xiàn)各半。

領(lǐng)悅物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司總裁任登飛也表示，并購(gòu)是公司上市以后不得不做的事。如果資金量大，多走并購(gòu)的道路，規(guī)模擴(kuò)張更快，如果品牌影響大，多走市場(chǎng)拓展的路線。

從2020年新上市物業(yè)企業(yè)募集資金用途來(lái)看，用于收并購(gòu)及戰(zhàn)略投資的資金占比呈擴(kuò)大趨勢(shì)，之前上市企業(yè)的50%-60%用于收并購(gòu)及戰(zhàn)略投資，如今已提高至60%-70%。

牛曉娟介紹，2020年百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)發(fā)生的并購(gòu)案超百余起，交易金額超百億元，涉及面積超3億平方米，其中TOP30企業(yè)并購(gòu)案數(shù)量占到80%以上。百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)間，包括上市公司之間的并購(gòu)頻發(fā)，大魚(yú)吃大魚(yú)的趨勢(shì)非常明顯。

在物業(yè)企業(yè)的并購(gòu)中，很多致力于非住宅領(lǐng)域的并購(gòu)，以及圍繞上下游產(chǎn)業(yè)鏈的并購(gòu)。比如電梯廣告、食品行業(yè)、城市服務(wù)領(lǐng)域等。事實(shí)上，物業(yè)企業(yè)在穩(wěn)固傳統(tǒng)服務(wù)的基礎(chǔ)上，跟隨多元化需求，及時(shí)推出豐富的服務(wù)，打通上下游產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步擴(kuò)充盈利渠道。

以碧桂園為例，2020年其進(jìn)行了6次并購(gòu)，以44.5億元成為去年并購(gòu)金額最多的物業(yè)企業(yè)，其收購(gòu)標(biāo)的包括涉及環(huán)衛(wèi)等業(yè)務(wù)的福建東飛60%股權(quán)、滿(mǎn)國(guó)康潔70%股權(quán)，還有電梯海報(bào)廣告商、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)、咨詢(xún)公司等，均屬于增值服務(wù)類(lèi)。

隨著物業(yè)企業(yè)多元化并購(gòu)的增加，2020年百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)在非住宅業(yè)態(tài)管理面積呈現(xiàn)逐年上升態(tài)勢(shì)。其中，8成以上的百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)進(jìn)入商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域，7成以上的企業(yè)進(jìn)入辦公物業(yè)領(lǐng)域，5成左右企業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、公眾物業(yè)、學(xué)校物業(yè)等。

據(jù)重慶融匯物業(yè)有限公司總經(jīng)理卓越敏介紹，該公司聚焦文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展，不僅接管了重慶市重點(diǎn)傳統(tǒng)風(fēng)貌區(qū)之一的山城巷，也與武隆區(qū)龍王島旅游區(qū)項(xiàng)目達(dá)成了戰(zhàn)略合作。

相比住宅，非住宅業(yè)態(tài)項(xiàng)目收取的物業(yè)費(fèi)較高。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)管理項(xiàng)目平均物業(yè)費(fèi)為3.84元/平方米/月，其中，辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)服務(wù)費(fèi)均超過(guò)6元/平方米/月，而住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)最低，為2.05元/平方米/月。

2021年是“十四五”開(kāi)局之年，在“十四五”規(guī)劃綱要中，6次提及物業(yè)，26次提及社區(qū)，聚焦物業(yè)品質(zhì)、物業(yè)數(shù)字化、多元化服務(wù)等方面，對(duì)物業(yè)行業(yè)的重視上升到前所未有的高度，面對(duì)的新形勢(shì)，可以預(yù)見(jiàn)物業(yè)企業(yè)將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。

中國(guó)企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)執(zhí)行局副主席李春偉認(rèn)為，當(dāng)下，物業(yè)管理企業(yè)緊抓行業(yè)機(jī)遇，搶規(guī)模，擴(kuò)面積，行業(yè)必將進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)更為激烈的戰(zhàn)國(guó)時(shí)期。物業(yè)企業(yè)在“擴(kuò)規(guī)模”的高速增長(zhǎng)過(guò)程中，超過(guò)10億級(jí)別以上的收并購(gòu)屢見(jiàn)不鮮，不過(guò)，須更加注重服務(wù)品質(zhì)提升。

李春偉建議，在高質(zhì)量發(fā)展的驅(qū)動(dòng)下，未來(lái)物業(yè)企業(yè)應(yīng)該把握好拉動(dòng)內(nèi)循環(huán)的歷史機(jī)遇，在做大的前提下，做強(qiáng)的保證是做精和做專(zhuān)。其中包括物業(yè)企業(yè)通過(guò)管理規(guī)模、服務(wù)戶(hù)數(shù)的積累，探索覆蓋社區(qū)“全生命周期”的增值服務(wù)。

何勇表示，物業(yè)公司的主營(yíng)收入可能只占到2/3，那么有1/3的收入來(lái)自于其他利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。比如家政、餐飲、團(tuán)購(gòu)，以及現(xiàn)在提倡的物業(yè)參與居家養(yǎng)老服務(wù)，還有未來(lái)社區(qū)教育等。這些都將給物業(yè)企業(yè)帶來(lái)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，就看企業(yè)怎么去挖掘。

未來(lái)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇已成為業(yè)內(nèi)共識(shí)，而各類(lèi)型企業(yè)的發(fā)展也將呈現(xiàn)分化。中指研究院分析人士認(rèn)為，全國(guó)性大型物業(yè)企業(yè)主要以加速擴(kuò)張規(guī)模為主，同時(shí)積極布局多業(yè)態(tài)業(yè)務(wù)，進(jìn)軍城市公共服務(wù)領(lǐng)域。相比之下，區(qū)域性中型物業(yè)企業(yè)多采取背靠關(guān)聯(lián)公司，深耕地方市場(chǎng)，通過(guò)外拓與收并購(gòu)來(lái)擴(kuò)規(guī)模的發(fā)展路線。而地方小型物業(yè)企業(yè)由于擴(kuò)張能力較弱，側(cè)重發(fā)展特色業(yè)務(wù)，增強(qiáng)比較優(yōu)勢(shì)，提升自身在資本市場(chǎng)的估值。（袁秀麗）