住房問題關系民生福祉，部分城市亂象叢生。近年來，“商改住“奢靡成風，公寓項目成為政策”擦邊球“新的代名詞，監(jiān)管缺失維權難，群眾吐槽公寓項目處處是坑。一些地方相關矛盾糾紛突出，成信訪高發(fā)領域。
然而，“商改住”觸角已伸到舊改房領域，游離到監(jiān)管之外。
（北大公寓售樓部）
據人民網領導留言板上反映，位于成都市金牛區(qū)城隍廟電子市場5號區(qū)的“北大公寓“就是名副其實的“商改住“舊改房，此項目閑置長達20年之久。去年，該項目被成都本土一家企業(yè)管理公司包裝成新房和公寓對外進行銷售。有業(yè)內人士認為，因為是問題項目，也未取得產權，購買舊改公寓暗藏風險巨大。
“商改住“的公寓有哪些套路？緣何難以治理？
舊改房變公寓之謎
“北大公寓“位于成都六號線梁家巷地鐵站向西南方向直行500米，沿途不止一家爛尾房和棄置樓，穿過道路施工，就能看到北大公寓的接待處，隱密在毫不起眼的巷道處。
（成都市不動產登記遺留問題聯(lián)席會會議紀要）據購房者介紹，北大公寓在沒有任何證照的情況下，就向購房者出售樓盤。且對外宣稱北大公寓是新房，到訪之后又表示該項目是舊改房屋，說辭前后不一。對于北大公寓的定性，樓盤網上的宣傳內容為公寓，并說明民用水、電、氣三通。
“我們這個是舊房改造，房屋的框架結構，里里外外都要做，包括里面所有的墻體都是新砌的，上下管道電線新排的，消防管道、消防栓都是新做的，窗戶也是換成隔音坡璃，你放心。”位于成都市金牛區(qū)的北大公寓售樓處置業(yè)顧問小王介紹起了北大公寓產品的優(yōu)勢，反復強調，“這是水電氣三通住宅。”
再三追問其產品性質，置業(yè)顧問的說辭依舊是：“公寓屬于商業(yè)，商業(yè)也就是公寓。“并不斷混淆“商業(yè)住宅”與“公寓”之間的概念。
北大公寓在宣傳冊展示圖中出現(xiàn)“內環(huán)線，府河邊，全精裝”、“水電氣三通住宅”廣告標語，無疑讓購房者們向往，誘人利益驅使下，在所有成都公寓樓住宅中，極大的引發(fā)了購買者的欲望。
此公寓果真如所宣傳所說嗎？
北大公寓置業(yè)顧問小王走進樣板間介紹道，公寓大門窄小，沒有詳實車位規(guī)劃，而公寓樓外圍建筑工程廢料擺放雜亂。通過一段狹隘的通道，徑直走上三樓，樣板間規(guī)劃布局一應俱全。一室57平的Loft用隔間打造成廚房、臥室、客廳和衛(wèi)浴，生活設施完備，衛(wèi)浴空間開闊，一到兩個人居住布置溫馨。
（北大公寓樣板間里，廚房、臥室樣樣俱全）在詢問價格和付款方式時，置業(yè)顧問小王表示按揭首付六成是甲方要求。而面對諸多關于開發(fā)商的質疑，小王卻含糊其詞，在追問之下，才了解此項目是四川思晟威企業(yè)管理有限公司通過司法拍得，其出具的相關證明中可找出蛛絲馬跡。
“這個項目是金牛區(qū)的遺留問題項目，閑置了超過20年了，開發(fā)商為金牛區(qū)房地產綜合開發(fā)公司，轉手成都蓉西房屋開發(fā)公司，負責改造和出售。”置業(yè)顧問小王出示了兩三份文件。仔細閱讀發(fā)現(xiàn)，北大公寓為“商改住”，其前身為成都市金牛區(qū)城隍廟電子市場5號區(qū)房產。在一份“定點通知書”中，成都市規(guī)劃管理局于1996年將房產規(guī)劃移交金牛區(qū)房地產綜合開發(fā)公司辦理。在加快舊城改造上，金牛區(qū)房地產綜合開發(fā)公司又與成都蓉西房屋開發(fā)公司共同開發(fā)。
而在一份民事裁決書中，則將該房產于2001年由永川經濟技術開發(fā)區(qū)投資公司質押給成都蓉西房屋開發(fā)公司。2015年，房產通過法拍形式，再一次易手至重慶市永川區(qū)惠通建設發(fā)展有限公司，2016年，四川思晟威企業(yè)管理有限公司以16427600元的價格從重慶市永川區(qū)惠通建設發(fā)展有限公司購得房屋所有權，而通過淘寶、京東的法拍房搜尋，未曾找到該公司和房產拍賣情況。
（四川思晟威企業(yè)管理有限公司與重慶市永川區(qū)惠通建設發(fā)展有限公司簽訂的項目買賣合同。）
從該房屋買賣合同上可以看出，該房屋1998年就已停工，只完成了主體工程，水電氣、消防、電梯設施全無，無質檢、消防、環(huán)保、綜合驗收等相關手續(xù)。屬于遺留問題項目。
置業(yè)顧問小王出示了一份2021年3月18日召開的成都市不動產登記遺留問題聯(lián)席會會議紀要，上面寫到：同意將金牛區(qū)解放路二段4號“電子市場5區(qū)“納入不動產登記遺留問題處理，辦理不動產首次登記涉及金牛區(qū)人民政府、市住建局、金牛區(qū)規(guī)自局等部門完善手續(xù)，才按規(guī)定辦理。由此推測，此房屋產權還在辦理的路上。
監(jiān)管盲區(qū) 違規(guī)銷售
命運多舛，幾經易手。2016年，城隍廟電子市場又一次裁定給了現(xiàn)在的開發(fā)商四川思晟威企業(yè)管理有限公司，并于2019年2月開始進行墻體、水電天然氣的改造施工，去年11月開始對外出售。
（“北大公寓“項目房屋建筑面積測繪成果報告顯示為”辦公“。）有不愿具名的當?shù)貥I(yè)內人士表示，100多套已售70多套的北大公寓確實是“商改住”。公寓宣傳的“民用水電氣三通”也恰逢政策轉換的漏洞，其銷售資金也未進入住建部門的資金監(jiān)管，稍有不慎，容易引發(fā)法律糾紛。
早在2017年4月，成都市規(guī)劃局、房管局聯(lián)合發(fā)布的《關于進一步加強商業(yè)、辦公類建設項目管理的通知》中，明確規(guī)定“商業(yè)、辦公類建設項目應當嚴格按照規(guī)劃用地性質及規(guī)劃許可開發(fā)、建設、銷售、使用，嚴禁擅自改變?yōu)榫幼∮猛?rdquo;；不得以民用標準對水電氣收費，“商業(yè)、辦公類建設項目中的辦公用房(公共食堂除外)，不得接入天然氣。商業(yè)、辦公類建設項目的水電氣，應按照商用標準收費，禁止按照非商用標準收費。”
官方回應：責令停止銷售
“北大公寓在宣傳過程中，以帶有住宅性質的‘民用水電氣三通’為賣點的宣傳模式進行違規(guī)宣傳。”成都市金牛區(qū)住房建設和交通運輸局安居科負責人表示。
關于產權問題，北大公寓置業(yè)顧問也拿出了《成都不動產遺留問題會議紀要》，文件中卻沒有詳實披露該“遺留問題”的處理進程和處理結果。只是一再說明不動產中心全權交由該公司辦理。
成都市金牛區(qū)住房建設和交通運輸局相關負責人介紹說：“這個房子是問題房，存在產權遺留問題，暫時辦不了產權，已經讓其停止對外銷售。其產權問題正在辦理過程當中，正在走遺留問題程序。”并明確表明了產權未辦理，應立即責令整改并停止虛假宣傳。
法律人士：購買此類公寓需謹慎
針對成都北大公寓的銷售行為，北京盈科（成都）律師事務所銀行與互聯(lián)網法律事務部副主任麻建律師表示：《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。該項目屬于遺留問題項目，并且很多手續(xù)并未完善。根據該項目房屋建筑面積測繪成果報告明確顯示為辦公，開發(fā)商改造為具有住宅性質的公寓，其本身就是一種違規(guī)行為，購房者購買此類公寓的風險比較大。”
“這種情況說明企業(yè)本身社會責任感較低。”上海中原地產市場分析師盧文曦表示，企業(yè)設法打“擦邊球”的做法也說明違規(guī)處罰還執(zhí)行得不夠嚴厲，或為地方監(jiān)管存在盲點，比較容易被鉆空子，導致出現(xiàn)了類似的行業(yè)亂象。
很多城市已經對“商改住”亂象頻嚴控堵截，“商改住”在一些城市逐漸走向消亡。但成都的商辦市場又刮起了一股“商改住”歪風，這會擾亂了樓市有序發(fā)展。
目前，成都市金牛區(qū)住房建設和交通運輸局已介入調查，關于后續(xù)事態(tài)發(fā)展，我們也將繼續(xù)關注。（龔芳芳）
