“有購房資格嗎？是成都戶口還是滿足社保？”4月15日，四川省成都市青羊區(qū)，在剛領(lǐng)到預售許可不久的“文園”銷售中心，面對迎賓小姐的詢問，陳果脫口而出：“我們在成都工作，社保交在天府新區(qū)，已滿24個月，上傳好資料收到購房資格的確認了。”這也是陳果需要在每個樓盤回答的第一個問題。

售樓處里前來咨詢的購房者遠遠多于置業(yè)顧問，人聲鼎沸，是杜甫筆下的“喧然名都會”。樓盤的宣傳冊已經(jīng)發(fā)完了，在迎賓小姐去找置業(yè)顧問的空當，陳果對一起來看房的男朋友王帆感嘆：“這里總不會勸退我們吧。”

從2016年10月，四川省成都市12區(qū)域?qū)嵭凶》肯拶彛?020年11月，成都將網(wǎng)紅盤只針對無房戶和棚改戶搖號，且無房戶的房源數(shù)不低于70%。4年時間，成都已七次加碼樓市調(diào)控。

今年3月22日，成都第九次升級樓市調(diào)控，嚴查首付資金來源，“網(wǎng)紅盤”的限售期限從3年延長至了5年；此外，成都還表示將針對熱點片區(qū)、熱點樓盤的二手住房發(fā)布二手住房成交價格參考機制。

剛剛繳滿社保的陳果和王帆為物色婚房從南邊的天府新區(qū)一路看回到城區(qū)。“價格、位置各方面都滿意的樓盤，報名人數(shù)就很多，我怕會變成陪跑的，浪費運氣。”陳果說。

成都高新區(qū)一住宅。本文圖片來自澎湃新聞記者劉暢

陳果和王帆租住在老城區(qū)成都電視塔附近。兩人均畢業(yè)于成都某大學，相戀多年后雙雙留在成都工作。成都是兩人共同的交集所在，分別來自西安和鄭州的他們，在成都成家順理成章。然而，買房的過程卻不是那么順利。滿意的樓盤，甚至沒有排隊的資格。

“陳小姐，你們先加一下置業(yè)顧問的微信嘛”，端了兩杯檸檬水來的迎賓小姐說，托盤上有一張余姓置業(yè)顧問的名片，“來咨詢的人太多了，售樓顧問都在忙著，稍等一會兒哈。”

一邊等待置業(yè)顧問，陳果一邊向旁邊同樣在等待的購房者傳授經(jīng)驗說，“這個樓盤馬上要登記了，你早點把資格先認證了，不是本地戶口要拉2年社保資料的，下午5點后上傳資料就要等第二天審核，審核資料還要再等24小時的。”

向置業(yè)顧問一一詢問了公攤面積、容積率、朝向、房型等問題后，陳果提出想看下樣板間。

“我們來不及做樣板間，有個電子沙盤……我?guī)銈內(nèi)タ绰铩?rdquo;余顧問說。出門連續(xù)兩個右轉(zhuǎn)的一個巷子里，是樓盤的沙盤展示區(qū)。在一個茶海前坐下，著中式服裝的工作人員送上兩杯新泡的紅茶。

文園一共只有2棟高層出售，包含回遷的總戶數(shù)共173戶，清水房交付。根據(jù)規(guī)劃，文園沒有實體圍墻。“我們這個項目就在文殊院旁，根據(jù)規(guī)劃要求，我們只能依靠綠植綠化帶分隔小區(qū)。”置業(yè)顧問說。

“安全性是不是差一點？車庫出來的路不是主路口，容易堵車嗎？”陳果和王帆對著大屏幕上的電子沙盤細細討論，124平方米和133平方米兩個都是3室2廳，一個房型方正一些，一個廚房更寬敞些。該項目最低售價20270元/平方米，預售面積區(qū)間主要在123-167平方米。附近的二手房，單價從老公房的1.1萬元到塔樓的2.2萬元皆有。

余顧問誠懇地說：“我們這個樓盤鎖定資格的時間很短，如果你們沒什么馬上要搖號的盤，市中心的新盤不多，可以試試我們這個盤。”

如陳果所料，余顧問的話和早上另一個樓盤的置業(yè)顧問的意見截然相反。

當天上午，陳果和王帆先去了天府新區(qū)興隆湖區(qū)域的星曜名邸售樓中心。“那里的顧問直接勸我別搖，我們大學畢業(yè)的只能排在第四類，搖中幾率很低。一旦登記，資格要鎖定到5月15日，其他樓盤我們就不能搖了。”陳果聲音漸漸響起來，“銷售手中的登記冊都沒有打開來，就接待下一組人了，我一聽對話一模一樣。”

星曜名邸售樓大廳并不大，前來咨詢登記的購房者接踵而至，圍繞沙盤放置的七八張小圓桌“翻臺率”很高。

建議購房者“考慮考慮再登記”的情況，反復上演。

靠近門口的一張桌子前，購房者拿出厚厚一沓資料。不同家庭成員的購房資格，都在顧問流暢不停頓的解釋中，被一一界定了“最高的排位就是第四檔了”。

在成都天府新區(qū)買房需要在新區(qū)繳滿24個月社保，高新區(qū)部分區(qū)域繳納的社保有在天府新區(qū)購房的資格，在城區(qū)繳納的社保則無法在高新區(qū)和天府新區(qū)購房。相反，天府新區(qū)社保可在成都任意區(qū)購房。

星曜名邸是天府名邸的一期項目，2021年1月底，412套房源作為可租售人才公寓項目已提前進行了報名選房。該項目人才公寓銷售清水均價為16380元/平方米，單價在16277-18572元/平方米。

售樓大廳電子屏幕顯示：2021年4月15日12:13:34，天府名邸一期總套數(shù)440套，已售273套，可售109套，擬定合同58套。

星曜名邸售樓大廳

澎湃新聞了解到，該項目剩余房源依次順序銷售的對象分別為：1.因工作調(diào)動調(diào)入成都市且在成都沒有自有住房的單位人員；2.因工作調(diào)動調(diào)入成都市且在成都沒有自有住房的駐蓉部隊人員；3.符合住房限購條件，納入四川天府新區(qū)成都直管區(qū)“天府英才計劃”保障等的重大人才；4.符合住房限購條件，畢業(yè)3年以內(nèi)的全日制本科及以上學歷的大學生。

像陳果這樣屬于第四類情況的大學生有多少呢？成都自2017年實行“人才新政12條”，推行“先落戶后就業(yè)”的落戶政策，鼓勵青年人才“零門檻”來蓉創(chuàng)業(yè)就業(yè)，明確具有普通全日制大學本科及以上學歷的青年人才，憑畢業(yè)證來蓉即可申請辦理落戶手續(xù)。在成都同一用人單位工作2年及以上的技能人才，可憑單位推薦、部門認定辦理落戶手續(xù)。

2020年3月28日發(fā)布的《2019年成都市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，成都人才招引成效顯著，“人才新政”累計吸引超過33萬本科及以上學歷青年人才落戶。

另一組數(shù)據(jù)顯示，2020年年末共有在蓉高校65所，在校學生103.9萬人，其中本?？茖W生92.7萬人，碩士研究生9.4萬人，博士研究生1.7萬人。

人才留下來了，同時增加的還有購房的需求。

星曜名邸銷售中心大門的右墻上貼著一張溫馨提示：目前銀行對按揭購房貸款資料審核十分嚴格，眾多按揭客戶被要求提高首付，敬請購房者在基本首付比例基礎上多準備購房款。……客戶購房款將全部存入銀行資金監(jiān)管賬戶，開發(fā)商無法隨意提取和退款，若客戶購房后無法順利辦理按揭，會產(chǎn)生違約金，敬請購房者提前預審按揭資料，謹慎購房。嚴查首付款資金來源后，銷售中心提示購房者在基本首付比例基礎上多準備購房款。

嚴查首付款資金來源后，銷售中心提示購房者在基本首付比例基礎上多準備購房款。

置業(yè)顧問解釋道，新政后信貸收緊，銀行流水是房貸的2倍以上才有可能貸下來。另外要求嚴查首付款資金來源，如果有部分資金是從朋友處借來的，有的銀行可能審批不過。“原本無房無貸三成首付，現(xiàn)在可能需要準備四成五成了。”他說。

信貸政策收緊一定程度上平抑了成都的改善需求。“2021年一季度成都市經(jīng)濟運行情況”顯示，城市更新進展加快，完成棚戶區(qū)改造836戶、城中村改造353戶，啟動實施老舊小區(qū)改造313個。住房保障持續(xù)加強，新增租賃住房1.4萬套，開工建設人才公寓項目103個，已有20個人才公寓項目開展租售。

星曜名邸搖號結(jié)果顯示，星曜名邸登記的無房家庭553組搖175套房源，20組棚改家庭搖74套房源。

隨著近幾年城市更新腳步加快，成都剛需優(yōu)先搖號政策自2018年3月起實行，并按照棚改貨幣化安置住戶、剛需家庭、普通購房人順序參與搖號；5月，限購對象從個人調(diào)整為以家庭為單位并擴大限購區(qū)域。

至2020年9月，成都增加無房戶和棚改搖號的比例，并將增值稅免征年限從2年改為5年。

CRIC克而瑞四川數(shù)據(jù)顯示，整個4月，成都商品住宅供應250.83萬平方米，連續(xù)4個月上漲，環(huán)比增長約68%，同比增長約18%。推量集中在一二圈層，項目取證節(jié)奏加快，熱盤集中加推，6個項目觸發(fā)熔斷，主要集中在成華區(qū)、天府新區(qū)。成都商品住宅成交面積260.18萬平方米，環(huán)比無變化，同比增長27%，但熱點盤的中簽率不足50%。

與星曜名邸售樓中心門前川流不息的景象截然不同的，是其對面二次加推的鹿溪樾府樓盤。4月15日當天是購房者去鹿溪樾府選房的日子。記者看到，偌大的等候區(qū)里不足十個人。精裝交付的鹿溪樾府開盤遇冷，該項目參考單價24724元/平方米。

精裝交付的鹿溪樾府開盤遇冷，該項目參考單價24724元/平方米。

根據(jù)成都大唐房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的數(shù)據(jù)，2021年4月12日-18日，成都8個項目開盤，整體去化率接近七成。天府新區(qū)的星曜名邸開盤售罄，249套房源吸引569人參與搖號，高新區(qū)中建天府公館和邛崍市熙悅公元也開盤售罄，中建天府公館224套房源吸引490人參與搖號。精裝交付的鹿溪樾府開盤遇冷，286套房源開盤僅售出72套房源，該項目參考單價24724元/平方米。

截至5月10日，鹿溪樾府尚未清盤。

“因為價格倒掛，新房比二手房好賣，剛需盤單價2萬元以下的比2萬元以上的好賣。老城區(qū)像樣一點的小區(qū)，單價很多三四萬元的。”陳果總結(jié)著經(jīng)驗，天府新區(qū)秦皇寺附近一帶，目前居住人口不多，“但房價已經(jīng)兩三萬一平方米了。好的區(qū)域，房價一方面貴，另一方面面積大，特別是現(xiàn)在出的改善型住房全是大面積。”

對于購房資金的來源，陳果坦承：“新政優(yōu)先照顧無房戶，向我們剛需傾斜。但如果想一步到位，普遍需要準備至少200萬元首付，總價基本都要奔600萬元左右，沒有父母支持是不可能的。”

事實上，星曜名邸銷售中心所在的興隆湖區(qū)域并非項目所在地，而是距離約10公里的興象街，正屬于陳果所說的秦皇寺區(qū)域。

地鐵6號線杭州路站出來，幾名房屋中介腳邊放著樓盤介紹，舉目皆是大興土木的樓盤工地。因為附近正在舉辦展會，背街小路邊停放的車輛蜿蜒幾百米。

“拎著200萬現(xiàn)金去買房的人很多。別看這里現(xiàn)在都還沒起來，有資格有資金的人都先來占好位置了。”一名中介表示。

根據(jù)2017年6月發(fā)布的成都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書，成都以“東進、南拓、西控、北改、中優(yōu)”為發(fā)展方向。白皮書對“南拓”的解釋是，高標準、高質(zhì)量建設天府新區(qū)和國家自主創(chuàng)新示范區(qū)。

成都對天府新區(qū)的規(guī)劃是“再造一個產(chǎn)業(yè)成都”，而秦皇寺區(qū)域的定位是總部商務區(qū)，是“成都未來城市新中心”，是集總部經(jīng)濟、新興金融和現(xiàn)代服務等高端城市功能為一體的國際化對外政治、金融、經(jīng)濟、文化交流區(qū)域。

工作日午間，成都天府新區(qū)金融城一商務樓下，外賣小哥的電瓶車“包圍”了共享單車。各平臺外賣小哥翹首以盼著大樓里出來的白領(lǐng)是自己手中外賣的主人。

“我還是想盡可能一步到位，能在比較長的時間里滿足生活需求?，F(xiàn)在的市場向剛需傾斜，我都不是很容易買到房，以后置換改善起來排位就更靠后面了。”陳果理想中的房子是3室2衛(wèi)，滿足一方父母來小住和孩子有獨立臥室的需求；周邊有學校、醫(yī)院等配套，以及相對便捷的交通。

根據(jù)陳果對周圍同事近半年購房的觀察，“我們剛需去看房，最后有資格登記并且認籌參與搖號的，都是看了好多個盤經(jīng)過仔細比較的。這意味著我們剛需都很謹慎，要能排序靠前，才能挑選樓層啊。”

因“個別報名登記人數(shù)在房源數(shù)3倍以上的商品住房項目，出現(xiàn)了無房居民家庭人數(shù)少于房源數(shù)的現(xiàn)象”，今年5月7日，成都市住建局會同成都市司法局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于進一步完善商品住房公證搖號排序選房有關(guān)規(guī)定的通知》，復核后無房居民家庭及棚改貨幣化安置住戶總數(shù)不足房源數(shù)3倍的，由已報名登記的普通購房家庭遞補；在剩余及退出房源銷售上也增加了普通購房家庭購房機會。

《通知》提出，登記報名人數(shù)≥房源數(shù)1.2倍的項目，如在一年內(nèi)登記選房未到場滿三次，此后一年取消登記資格。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，成都下半年買房，購房者參與搖號會更謹慎?！锻ㄖ吩黾恿藢ζ胀ㄙY格的友好度，普通資格進入熱盤搖號池的可能性提高，剛需買房的難度在一定程度上會有所降低。

此前的4月2日，被萬科定位于高端項目的天府錦繡項目加推，房型為172平方米或198平方米的大平層，精裝的銷售均價約32000元/平方米。該項目同為秦皇寺區(qū)域，距離星曜名邸不到2公里。

成都萬科天新置業(yè)有限公司公告表示，在3月27日選房時，進入搖號名單的購房登記人有未到場及到場放棄選房的情況，剩余可售房源93套。剩余房源優(yōu)先向原搖號名單內(nèi)的無房居民家庭、棚改貨幣化安置住戶銷售。

剩余房源的爭奪也很激烈。

陳果給澎湃新聞記者展示了她的朋友圈。有過幾面之緣的一名律師朋友在激動又慌亂地替補選房后，在朋友圈紀念：自帶隔壁學校和超大公園的地段，只能現(xiàn)場一分鐘盲定，奶奶的戶口雖是普通購房資格，但繼2017年2月后再次發(fā)揮巨大作用。感謝嚴查投機貸款購房資金來源的強力政策，也感慨瞬間清空房源7天入5億的大成都強勁全款購買力。沒提前（錢）的幾天，現(xiàn)場被銷售所謂眼光“驗資”的，連售樓部大門都沒資格進。

“銷售完畢統(tǒng)計結(jié)果：93套均為全款（的付款方式），貸款的一個都沒上到車。”

2017年3月，成都二手房限購，在一二圈層購房需要有戶口或連續(xù)24個月社保；4月，成都住房限售，嚴查首付資金來源和還款能力；11月，成都新盤實行搖號。

以172平方米計算，1套房源需要約550萬元，93套房源的購房款超過5億元。加上去年10月開盤的290套房源，天府錦繡兩次共推盤520套房源。

“只有老成都人才能排得上。”陳果說，這個盤一期房型比一期的面積大，就算有剩余房源，我們買不起不說，也輪不上“我們要貸款的”。

成都城區(qū)被修繕維護的老公房。

離開文園時，陳果和王帆決定步行去直線距離700米的文殊廟地鐵站，考察日后上班的交通情況，沿街擺滿了藤椅，行人隨時可以停下腳步喝茶擺龍門。

走到新華大道丁字路口時，左邊，抬頭可見在綠蔭上探出頭的成都塔；右邊是文殊廟地鐵站。這條地鐵線可以直接到達陳果的工作單位。一排臨街的老公房，搭滿腳手架正等待著維護。

“這就是剛才顧問說的‘中優(yōu)’。”對于二手房，不怎么主動發(fā)表意見的王帆說，“老公房不考慮了，次新房還要觀望，新政有提到一個二手房指導價，還不清楚是什么情況呢。”

成都產(chǎn)業(yè)白皮書對“中優(yōu)”的解釋是，優(yōu)化中心城區(qū)功能，降低開發(fā)強度、降低建筑尺度、降低人口密度，提高產(chǎn)業(yè)層次，提升城市品質(zhì)。

“我們租的就是這種公房，拆是不會拆了，城區(qū)的新房以后越來越少。”陳果停頓了一下后，肯定地說，“別看現(xiàn)在高新區(qū)、天府新區(qū)的配套不如這里，但是，5年后的天府新區(qū)一定會不一樣的。”

在成都塔附近的建設路，一邊的小吃店因為游客絡繹不絕排起了長隊；另一邊的房屋中介則門可羅雀。一名中介說，“區(qū)域內(nèi)看二手房的不多，主要還是觀望，好成交的就是學區(qū)房”。

5月13日，成都市房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會發(fā)布了《關(guān)于進一步規(guī)范我市二手住房掛牌價格發(fā)布工作的通知》。要求各房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)銷售服務人員下架虛高價格房源，要牢固樹立市場參與主體責任意識，不得受理及通過線上和線下渠道對外發(fā)布明顯高于成都市二手住房最高參考價格的掛牌價格。

澎湃新聞從成都房經(jīng)協(xié)了解到，行業(yè)會議上得到的最高指導價是39300元/平方米，但具體的細則還是要等成都住建局通知。

重慶房產(chǎn)中介來成都拓展市場。

50.3平方公里的天府總部商務區(qū)是天府新區(qū)的一個板塊，往南還有125平方公里的成都科學城和140平方公里的天府文創(chuàng)城。

“科學城那里你有錢都買不了，只有在那里工作的人憑工作證才能購買人才房。我想帶你看樓盤都進不去，沒有工作證不行。”高新區(qū)一名中介說。

根據(jù)天府新區(qū)官網(wǎng)介紹，成都科學城核心區(qū)規(guī)劃面積約73平方公里，布局數(shù)千瓦極紫外自由電子激光光源及光刻驗證裝置等“大裝置”11個，引進“中科系”“中核系”等“國家隊”科研機構(gòu)39個，引聚清華、電子科大等“高校圈”項目26個；以空天科技、先進核能、電子信息等為重點方向，以突破原創(chuàng)性、引領(lǐng)性、標志性關(guān)鍵核心技術(shù)為目標任務，加快建設天府實驗室；打造以院士為代表的“人才港”，匯聚高層次人才270余名、科技創(chuàng)新人才5000余名；聚焦人工智能、集成電路、5G通信、信息安全等數(shù)字經(jīng)濟重點領(lǐng)域，引進紫光集團、?？低暋⑸虦萍嫉戎攸c企業(yè)90余個，集聚新經(jīng)濟企業(yè)1.3萬余家；持續(xù)完善高新技術(shù)服務業(yè)生態(tài)體系，引進高新技術(shù)服務機構(gòu)60余個，培育高新技術(shù)企業(yè)430余家。

時值午間，位于天府新區(qū)金融城的易上·OCG國際中心樓下，奔跑而來的外賣小哥焦急地望著大樓里出來的職員來認領(lǐng)外賣，手機4位數(shù)尾號的叫聲此起彼伏。向西1公里的美食廣場是他們出發(fā)的起點。

在美食廣場的入口，來自重慶大唐房屋的多名中介人員正向路人推介位于重慶兩江新區(qū)的樓盤。

成都不斷收緊樓市政策，南邊接壤的眉山市則不限購。許多房產(chǎn)中介在兩城交界處拉客宣傳眉山樓盤。

他們要在這里停留一周蓄客，除了成都，“公司也會安排去四川其他幾個城市。天府新區(qū)這里以前也沒什么的，差不多五六年房價就漲上來了，成都人最懂得早幾年房價沒漲時的心情。”其中一名“00后”中介說道。（劉暢）